Nghiên cứu về thị trường mã hóa kỹ thuật số tài sản vật chất bất động sản

Giới thiệu

Khái niệm tài sản thực ( RWA ) trong thị trường tiền điện tử không phải là một điều mới mẻ, ít nhất đã tồn tại từ năm 2018, khi đó việc mã hóa kỹ thuật số tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) có sự tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung quy định chưa trưởng thành và lợi nhuận tiềm năng không có lợi thế đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.

Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trên thị trường tiền điện tử. Do đó, việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu kho bạc Mỹ thành RWA đã trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Kết quả là, các dự án DeFi nổi tiếng như MakerDAO, Compound và Aave, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, thậm chí một số chính phủ đã bắt đầu khám phá RWA.

Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này thực hiện phân tích trường hợp của các dự án này để nghiên cứu những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng của chúng. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản tại Bắc Mỹ, nên các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan được thảo luận sẽ chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt đến con số ấn tượng 1,3 nghìn tỷ USD. Còn giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.

Mục tiêu cốt lõi của việc mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút các nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Những sản phẩm này thường có ba hình thức thể hiện chính:

1. cho việc phân chia quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn.

2. sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.

3. là bất động sản mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp.

Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số và tích hợp blockchain đã tăng cường tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.

Nếu bạn quen thuộc với quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), đây là một công ty sở hữu, điều hành hoặc cung cấp tài chính cho bất động sản nhằm tạo ra thu nhập. REIT cung cấp cơ hội đầu tư giống như quỹ tương hỗ, giúp các nhà đầu tư thông thường có khả năng nhận thu nhập từ cổ tức và tổng lợi nhuận, đồng thời giúp thị trường bất động sản khu vực phát triển. REIT và bất động sản RWA có sự tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân tán, hiệu quả giảm bớt rào cản đầu tư và tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Tuy nhiên, sự rà soát tài sản nghiêm ngặt và cấu trúc đầu tư trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt của chúng cung cấp một nền tảng vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.

Trong hai năm qua về hoạt động dự án RWA bất động sản, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của nó.

Thông thường, các dự án RWA bất động sản có các thuộc tính như trên. Sau khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, tôi nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải các tình huống khác nhau trong hoạt động thực tế.

Nghiên cứu trường hợp

Trong chương này, tôi đã chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản, và đều rất phổ biến trong lĩnh vực của mình. Đáng chú ý là, đây vẫn là những dự án giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua quá trình xác minh và thử nghiệm thị trường lâu dài và rộng rãi.

RealT

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất trên thị trường, tập trung vào việc làm cho bất động sản nhà ở tại Mỹ có thể đầu tư thông qua blockchain Ethereum và Gnosis, chủ yếu trên Gnosis (.

RealT mua lại bất động sản và mã hóa các hợp đồng sở hữu bất động sản theo quy định của Hoa Kỳ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của các bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê phát sinh từ bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho những người nắm giữ token của nó. Mặc dù RealT giám sát quá trình mã hóa, nhưng họ về mặt pháp lý là tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Theo thông tin trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm hợp đồng, chủ sở hữu token có quyền bổ nhiệm một công ty khác quản lý công ty nắm giữ hợp đồng bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không yêu cầu phải cùng đầu tư vào bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Các chủ sở hữu token của bất động sản có thể nhận được một phần thu nhập tiền thuê bất động sản hàng tháng, không bao gồm khoảng 2,5% dự trữ bảo trì và phí quản lý, thường khoảng 10% giá trị.

Lấy ví dụ về bất động sản của Montgomery, tổng giá trị của mã hóa kỹ thuật số bất động sản là 323,020 đô la, giá mỗi mã hóa là 52.10 đô la, tổng số mã hóa phát hành là 6,200. Tài sản này tạo ra 2,600 đô la doanh thu cho thuê hàng tháng. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 đô la, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la, doanh thu hàng năm là 23,736 đô la. Do đó, mỗi mã hóa nhận được 3.83 đô la phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7.35%.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% Token, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng khách hàng, có thể duy trì một mô hình hoạt động gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% tiền thuê và phần còn lại của phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% cho việc mã hóa kỹ thuật số bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Bằng cách này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm thời gian quản lý đáng kể, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và đưa chúng ra thị trường.

Tuy nhiên, mặc dù quyền sở hữu phân tán thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng cũng mang lại những thách thức. Khi lợi ích tài chính của các nhà đầu tư quá nhỏ, đến mức chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi. Một báo cáo của Laurens Swinkels giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu mã hóa bất động sản và RealT. RealT chọn các cơ quan quản lý để quản lý tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một tỷ lệ lớn trong tài sản, họ có thể giảm chi phí đại lý; do đó, việc quản lý kém sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của mã thông báo, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những người trục lợi. Những chủ sở hữu này có thể mong đợi rằng các cổ đông lớn có thể giám sát xem các cơ quan quản lý được thuê có tính khả thi về tài chính hay không. Mặt khác, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực để lựa chọn các cơ quan quản lý đầy đủ hoặc tham gia vào quá trình giám sát, và nhiều nhà đầu tư cũng gặp khó khăn trong việc đảm nhận trách nhiệm giám sát các cơ quan quản lý.

Tôi đã xem 10 Token mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm số lượng chủ sở hữu của từng tài sản.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Như biểu đồ đã chỉ ra, RealT đã phân chia bất động sản thành một số lượng Token khác nhau, do đó giá của mỗi Token khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người sở hữu Token, trong đó hai bất động sản có hơn 1.000 người sở hữu. Bây giờ, hãy kết hợp điều này với số lượng Token mà mỗi người sở hữu để hiểu rõ hơn về phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công đến một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ và nâng cao tính thanh khoản của thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu giao dịch từ ví RealT ) địa chỉ ví Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT đã thanh toán tổng số tiền thuê khoảng 6 triệu USD. Phí nền tảng dao động dựa trên chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, và nếu chọn đầu tư, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc hướng dẫn cụ thể, nên doanh thu mà RealT nhận được từ thu nhập cho thuê vẫn chưa được công bố.

Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. ở bang Delaware như một thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ đóng vai trò là thực thể vận hành của dự án RealT. Hơn nữa, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC ở bang Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các tài sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thiết lập các Series LLC tương ứng cho từng tài sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi Series LLC sở hữu một tài sản cụ thể và các token tương ứng. Cấu trúc này được thiết kế để đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác dưới RealT hoặc hoạt động của công ty mẹ.

) Parcl

Parcl Protocol là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được mức độ tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp thông qua cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu Parcl Labs Price Feed, tạo ra chỉ số cho bất động sản ở các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy thuộc vào tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi tạo chỉ số, nhà đầu tư có cơ hội để đầu cơ vào giá trị bất động sản, có thể mua dài hoặc bán khống giá bất động sản.

Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì trong hoạt động của nền tảng không liên quan đến bất động sản thực tế. Có thể có người nghi ngờ liệu đây có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến và đã nhận được đầu tư từ các tên tuổi lớn trong ngành như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly. Thảo luận về khả năng đa dạng hóa của RWA bất động sản là hợp lý.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Mạng thử nghiệm của Parcl đã được ra mắt vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện TVL là 16 triệu đô la. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10 nghìn đô la, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50 người.

Sản phẩm của Parcl được đơn giản hóa và phát triển nhanh chóng. Parcl Labs Price Feed và thị trường chỉ số được thiết kế tốt, dễ sử dụng.

Về mặt hoạt động, đội ngũ Parcl đang tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ hình ảnh thị trường tương đối khiêm tốn, với lượng người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có thể thị trường vẫn chưa sẵn sàng để chấp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.

) Reinno

Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng mã hóa kỹ thuật số bất động sản làm tài sản thế chấp cho vay. Ripple đã thông báo vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang nỗ lực theo hướng này. MakerDAO đã tích hợp với RobinLand để hỗ trợ các khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho vay, mặc dù dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token mà họ phát hành. Thực chất, dịch vụ này giống như sản phẩm cho vay token và không thể tăng đáng kể tính thanh khoản vốn của chủ sở hữu bất động sản.

Reinno là một dự án bị ngừng hoạt động vào năm 2022, được ra mắt vào năm 2020. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm đáng chú ý liên quan đến bất động sản RWA.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài trợ, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt ### tại Delaware cho giao dịch, còn được gọi là SPV, là công ty con được tạo ra bởi công ty mẹ để tách biệt tài sản.