Estudo sobre a tokenização de ativos físicos no mercado imobiliário

Introdução

O conceito de ativos reais ( RWA ) no mercado de criptomoedas não é uma novidade, pelo menos existe desde 2018, quando a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança ( STO ) tinham semelhanças com o conceito de RWA de hoje. No entanto, devido à estrutura regulatória imatura e à falta de vantagens significativas nos retornos potenciais, essas iniciativas iniciais não conseguiram se desenvolver em um segmento de mercado maduro.

Em 2022, com o aumento contínuo das taxas de juros nos Estados Unidos, o rendimento dos títulos do governo americano superou significativamente as taxas de empréstimo de stablecoins no mercado de criptomoedas. Assim, a tokenização dos títulos do governo americano (RWA) tornou-se cada vez mais atraente para a indústria cripto. Como resultado, projetos DeFi conhecidos como MakerDAO, Compound e Aave, bem como instituições financeiras tradicionais como Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, e até mesmo alguns governos, começaram a explorar os RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram vários projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimentos imobiliários de várias maneiras, diversificar os produtos de investimento imobiliário e reduzir a barreira de entrada para investidores imobiliários. Este estudo realiza uma análise de casos desses projetos para investigar as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos se concentram principalmente em ativos e investidores imobiliários da América do Norte, as políticas, regulamentações e condições de mercado discutidas estarão principalmente relacionadas ao mercado imobiliário da América do Norte.

tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um vasto campo repleto de oportunidades de investimento. Em março de 2023, um estudo da Statista indicou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atingiu impressionantes 1,3 trilhões de dólares. Enquanto isso, o valor do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.

O objetivo central da tokenização do mercado imobiliário é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair uma gama mais ampla de investidores e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. As principais formas de apresentação desses produtos costumam ser três:

1. para a divisão de propriedade imobiliária para financiamento.

2. índice de mercado imobiliário de área específica.

3. como garantia na tokenização de imóveis.

Além disso, a tokenização e a integração da blockchain aumentaram a transparência e a governança democrática dos ativos imobiliários.

Se você está familiarizado com o fundo de investimento imobiliário (REIT), ele é uma empresa que possui, opera ou fornece financiamento para imóveis que geram receita. Os REITs oferecem uma oportunidade de investimento semelhante a um fundo mútuo, permitindo que investidores comuns tenham acesso a receita baseada em dividendos e retornos totais, além de ajudar no crescimento do mercado imobiliário da região. Os REITs e os ativos imobiliários RWA têm semelhanças ao oferecer oportunidades de investimento imobiliário diversificadas, reduzindo efetivamente as barreiras de investimento e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo operacional centralizado. Apesar disso, sua rigorosa análise de ativos e a estrutura de investimento dentro de um quadro regulatório estrito fornecem um sólido modelo para projetos de RWA imobiliários.

Nos últimos dois anos de operação de projetos sobre RWA imobiliário, tivemos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.

Normalmente, os projetos RWA de imóveis possuem as características acima mencionadas. Após investigar casos específicos, percebi que, devido às diferenças na gestão e nas abordagens de produtos, cada projeto enfrenta situações distintas na operação prática.

Estudo de Caso

Neste capítulo, escolhi três projetos de RWA imobiliário para análise. Cada projeto utiliza diferentes abordagens para a tokenização do mercado imobiliário e é o mais popular em seu campo. É importante notar que estes ainda são projetos iniciais, cujos produtos ainda não foram submetidos a uma validação e testes de mercado prolongados e abrangentes.

RealT

RealT foi lançado em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário no mercado, focando em tornar imóveis residenciais nos EUA disponíveis para investimento através da blockchain Ethereum e Gnosis (, principalmente na Gnosis ).

A RealT adquire propriedades residenciais e tokeniza a entidade que possui os contratos de propriedade de acordo com a legislação dos EUA. A gestão, manutenção e cobrança de alugueres dessas propriedades são delegadas a uma entidade de gestão terceirizada. Após a dedução de despesas, o aluguer gerado por propriedades específicas é distribuído aos detentores de tokens. Embora a RealT supervisione o processo de tokenização, eles estão legalmente separados das empresas que detêm ativos imobiliários. De acordo com o que é dito em seu site, se a empresa entrar em default, os detentores de tokens mantêm o direito de nomear outra empresa para gerir a empresa que detém os contratos de propriedade. É importante notar que eles não exigem que os investidores co-investam nas propriedades que introduzem no mercado. Os detentores de tokens de propriedades podem receber mensalmente uma parte da receita de aluguer das propriedades, excluindo cerca de 2,5% de reserva para manutenção e taxas de gestão, que geralmente são cerca de 10% do valor.

Tomando a propriedade de Montgomery como exemplo, o valor total do token imobiliário é de 323,020 dólares, o preço de cada token é de 52.10 dólares, e foram emitidos um total de 6,200 tokens. A propriedade gera uma receita mensal de aluguel de 2,600 dólares. Após deduzir os custos operacionais e de gestão de 622 dólares, o lucro líquido mensal é de 1,978 dólares, resultando em uma receita anual de 23,736 dólares. Assim, cada token recebe uma distribuição de 3.83 dólares, com uma taxa de retorno anualizada de 7.35%.

Para esta propriedade, a RealT oferece 100% do Token, o que significa que a RealT não precisa investir em conjunto com os clientes, podendo manter um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora cobra 8% da renda e do restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% para a tokenização da propriedade, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão. Através deste método, a equipe da RealT pode economizar uma quantidade significativa de tempo de gestão, concentrando-se na busca de propriedades qualificadas e na sua tokenização para o mercado.

No entanto, embora a descentralização da propriedade promova a partilha de riscos entre os investidores, também traz desafios. Quando os interesses financeiros dos investidores são tão pequenos que os custos de gestão da empresa se tornam inviáveis. Um relatório de Laurens Swinkels explica o conflito de interesses entre os detentores de tokens de imóveis e a RealT. A RealT escolhe uma entidade gestora para administrar as propriedades que possui; se a RealT tiver uma grande participação nas propriedades, pode reduzir os custos de agência; portanto, uma gestão ineficiente terá um impacto negativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for excessiva, isso pode afetar negativamente a liquidez dos tokens, e os pequenos acionistas também podem se tornar caronas. Esses proprietários podem esperar que os grandes acionistas possam supervisionar se a entidade gestora contratada tem viabilidade financeira. Por outro lado, se a participação da RealT for muito pequena, a RealT pode carecer de motivação para selecionar adequadamente a entidade gestora ou participar do processo de supervisão, e muitos investidores também têm dificuldades em assumir efetivamente a responsabilidade pela supervisão da entidade gestora.

Eu verifiquei os 10 Token mais recentes esgotados no mercado RealT e usei um explorador de blockchain relevante para encontrar o número de proprietários de cada propriedade.

Como mostrado no gráfico, a RealT divide as propriedades em diferentes quantidades de Tokens, portanto, o preço de cada Token é de aproximadamente 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de Tokens, dos quais dois imóveis têm mais de 1.000 detentores. Agora, combine isso com a quantidade de Tokens que cada detentor possui para entender a amplitude do investimento dos investidores da RealT.

Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem mais do que esse montante. Isso indica que a RealT conseguiu, de certa forma, criar um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores e aumentar a liquidez do mercado habitacional.

De acordo com os dados de transação da carteira RealT ( e do endereço da carteira Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), a RealT já pagou cerca de 6 milhões de dólares em aluguel total. As taxas da plataforma variam de acordo com os custos de manutenção, seguros e impostos, cerca de 2,5%-3% do aluguel, o que equivale a uma receita da plataforma de cerca de 150 a 180 mil dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não obriga a participação em investimentos imobiliários, e se optar por investir, não há limites ou diretrizes específicas sobre o nível de participação, a receita que a RealT obtém com a receita de aluguel ainda não foi divulgada.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui ativos imobiliários; serve apenas como entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT criou a Real Token LLC no estado de Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC não possui ativos imobiliários; seu principal objetivo é simplificar os processos legais, permitindo que os usuários participem de todos os investimentos em propriedades apenas assinando um contrato com uma empresa. Por fim, a RealT estabelece uma Series LLC correspondente para cada propriedade investida. Como subsidiária da Real Token LLC, cada Series LLC possui uma propriedade específica e os tokens correspondentes. Esta estrutura visa garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem outras propriedades ou as operações da empresa-mãe sob a RealT.

Parcl

Parcl Protocol é uma plataforma de investimento DeFi, que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. O Parcl é utilizado para obter exposição perpétua a ativos sintéticos usando a estrutura AMM. O Parcl introduziu o Parcl Labs Price Feed, que cria índices para imóveis em regiões específicas com base no histórico de vendas. O período do histórico de vendas pode variar de acordo com a frequência de negociação da propriedade. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre o valor do imóvel, podendo apostar na alta ou na baixa do preço do imóvel.

Este método permite que a Parcl evite problemas legais, uma vez que na operação da plataforma não está envolvida propriedade imobiliária real. Alguém pode questionar se realmente se trata de um projeto RWA de imobiliário, pois não cumpre os padrões mencionados acima. No entanto, é um projeto RWA relativamente popular, tendo recebido investimentos de nomes importantes da indústria, como Coinbase, Solana Ventures e DragonFly. É razoável discutir as possibilidades de diversificação dos RWA imobiliários.

A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de 16 milhões de dólares. Após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.

Os produtos da Parcl são simplificados e desenvolvidos rapidamente. O Price Feed do Parcl Labs e o mercado de índices são bem projetados e fáceis de usar.

Na área de operações, a equipe da Parcl está ativamente lançando programas de aquisição de usuários como Parcl Point e Real Estate Royale. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento renomadas, a Parcl ainda mantém uma imagem de mercado relativamente discreta, com uma base de usuários pequena e volume de transações limitado. Talvez o mercado ainda não esteja pronto para aceitar produtos de índice imobiliário.

Reinno

Grandes empresas de criptomoedas como Ripple e MakerDAO também estão a explorar a possibilidade de permitir que os utilizadores tokenizem imóveis como colateral para empréstimos. A Ripple anunciou em julho que a sua equipa de moeda digital de banco central está a trabalhar nessa direção. A MakerDAO integrou-se com a RobinLand, apoiando empréstimos garantidos por imóveis. A RealT oferece a opção de usar imóveis tokenizados como colateral para empréstimos, embora este serviço esteja limitado apenas aos tokens que emitem. Na prática, este serviço é mais semelhante a produtos de empréstimo de tokens e não aumenta significativamente a liquidez de capital dos proprietários de imóveis.

Reinno é um projeto abandonado que foi lançado em 2020 e parou de operar em 2022. Apesar de não ter deixado muita marca no mercado, introduziu dois produtos relacionados com RWA imobiliários que merecem ser mencionados.

O primeiro produto é um serviço de empréstimos baseado na tokenização de imóveis. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, podem submeter os documentos da propriedade à Reinno. Após a aprovação, a Reinno criará em Delaware uma empresa de propósito especial (, também conhecida como SPV, que é uma subsidiária criada pela empresa-mãe para isolar a propriedade.