【REIT】国内利率涨的影响很小的3个股票是什么？ | J-REIT投资的思考方式 | Manekuri Monex证券的投资信息和有用的财经媒体

J-REIT价格的涨势持续

J-REIT价格继续保持上涨趋势。东证REIT指数在5月23日为1,714点，但在6月6日恢复至1,750点区间，并在7月7日的收盘价也恢复至1,800点区间。东证REIT指数的25日移动平均也上涨至1,780点，恢复到了2024年5月以来的水平。

此外，7月的价格走势与4月以来一样，未受到美国长期利率趋势的影响。美国10年期国债收益率自6月下旬开始呈下降趋势，7月1日时已降至4.2%以下，但随后上涨，自8日起维持在4.4%的水平。

另一方面，在此期间，东证REIT指数在1,780点到1,800点的区间内波动，因此并没有像3月那样因美国长期利率上升而下跌。

国内长期利率上涨的影响是什么？

因此，今后J-REIT价格再次下跌的因素是国内长期利率的上升。国内长期利率上升带来的第一个负面影响是J-REIT收益率与国债收益率之间的差距（收益差）的缩小。不过，正如5月22日的专栏"国内长期利率上升是否会成为J-REIT价格下跌的因素"中所述，由于收益差已经变宽，因此影响被认为较小。

第二个不良影响是，由于利率上升，利息增加，可能导致收益恶化。但是，如上面的连载所述，从全部股票来看（※1），借款中有88%是以固定利率融资，借款期限也长达7.14年，因此影响较小。

但是，基于不同的品种，固定利率比率和融资期限会有所不同。因此，在投资个别品种时，如果重视因利率上升而导致的收益恶化风险，则需要选择固定利率比率高且借款融资期限长的品种。如果是以固定利率进行融资，则在借款的再融资之前不会受到国内长期利率上升的影响，且融资期限较长时，每年的再融资金额会减少。

国内利率涨的影响较小的3个股票是什么？

具体来说，基于固定利率比率和融资期限（※2）计算的利率上升影响较小的前三种证券已在图表中列示。

【图表】财务上位3种证券的借款情况（截至2025年5月底） ! 出处：基于各个品种的公开资料由爱比总研（株）制作 ※括弧（）内是证券代码。值得注意的是，以筹资期限和固定利率比例为指标的财务排名前3的股票 例如，日本Prologis房地产投资信托基金 投资证券（3283）的借款固定利率比率高达97%，融资期限也达到8.5年。此外，Advance Residence投资信托基金 投资证券（3269）（以下简称ADR）的融资期限在所有证券中最长，固定利率比率也很高，但由于是住宅类证券，考虑到借款比率，未能进入前3名。

考虑到借款比例，前沿房地产投资法人 投资证券（8964）将会取而代之排名，但由于ADR因其他因素能够补充高借款比例，因此影响被认为较小。

另一个因素是持有资产的高含义益率。ADR在最近的财报中，在所有股票中排名第二（※3），有59%的含义益。基于含义益的市值基础上，借款比例会降低，加上通过资产出售所带来的增配预期，因此借款比例对收益的影响被认为较小。

不过，住宅类股票普遍存在一个问题，即在国内利率上升的情况下，高借款比例的股票价格往往容易走软，这一点需要注意。

※1 截至2025年5月底。基于所有品种的中位数

※2 固定利率比例×筹资期限计算

※3　2024年度下期时点