Дослідження нерухомості на ринку токенізації фізичних активів

Вступ

Поняття реальних активів ( RWA ) на ринку криптовалют не є новим явищем, принаймні з 2018 року, коли токенізація активів і випуск токенів типу цінних паперів ( STO ) мали спільні риси з сьогоднішнім поняттям RWA. Однак, через нерозвинену регуляторну базу та відсутність значних переваг потенційного прибутку, ці ранні ініціативи не змогли розвинутися в зріле сегмент ринку.

У 2022 році, у зв'язку з безперервним підвищенням процентних ставок у США, дохідність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки на кредити стейблкоїнів на крипторинку. Тому токенізація державних облігацій США в RWA стала все більш привабливою для криптоіндустрії. Як результат, такі відомі проекти DeFi, як MakerDAO, Compound і Aave, а також традиційні фінансові установи, такі як Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, і навіть деякі уряди, почали вивчати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості. Вони спрямовані на розширення ринку інвестицій в нерухомість різними способами, диверсифікацію інвестиційних продуктів у нерухомість та зниження бар'єрів для входу інвесторів у нерухомість. Це дослідження проводить кейс-аналіз цих проектів для вивчення переваг і недоліків дизайну RWA у сфері нерухомості та їх потенційного ринку. Оскільки ці проекти в основному націлені на активи та інвесторів у нерухомість Північної Америки, відповідні політики, нормативні акти та ринкові умови, що обговорюються, переважно стосуватимуться ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є широкою сферою, сповненою інвестиційних можливостей. Дослідження Statista в березні 2023 року показало, що ринкова вартість нерухомості, що торгується на біржі в Північній Америці, досягла вражаючих 1,3 трильйона доларів. А глобальна ринкова вартість нерухомості, що торгується на біржі, становить 2,66 трильйона доларів.

Основною метою токенізації ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення ширшого кола інвесторів та підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Основні форми цих продуктів зазвичай мають три варіанти:

1. для фінансування розподілу прав власності на нерухомість.

2)індекс продуктів ринку нерухомості в певній області.

3. як токенізована нерухомість, що використовується як застава.

Крім того, токенізація та інтеграція з блокчейном підвищують прозорість активів нерухомості та демократичне управління.

Якщо ви знайомі з інвестиційними трастами у нерухомість (REIT), це компанія, яка володіє, управляє або фінансує нерухомість для отримання доходу. REIT пропонує інвестиційні можливості, подібні до паїв фондів, що дає змогу звичайним інвесторам отримувати дохід на основі дивідендів і загальний прибуток, а також сприяє зростанню ринку нерухомості в регіоні. REIT та нерухомість RWA мають спільні риси в наданні розподілених можливостей інвестування в нерухомість, ефективно знижуючи інвестиційні бар'єри та підвищуючи ліквідність активів у нерухомості. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або володіння, зберігаючи централізовану операційну модель. Тим не менш, їх строгий аудит активів і структура інвестування в рамках суворого регуляторного середовища забезпечують надійний шаблон для проектів нерухомості RWA.

За останні два роки операцій проектів з нерухомістю RWA ми отримали чіткіше уявлення про їхні переваги та недоліки.

Зазвичай проекти RWA в нерухомості мають вищезазначені характеристики. Поглибивши дослідження конкретних випадків, я виявив, що через різницю в управлінні та продуктових підходах, кожен проект стикається з різними ситуаціями в реальному функціонуванні.

Дослідження випадків

У цьому розділі я вибрав три проекти RWA у сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості та є найпопулярнішим у своїй галузі. Варто зазначити, що це все ще ранні проекти, їх продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT був запущений у 2019 році і є одним з перших проектів RWA в сфері нерухомості на ринку, що спеціалізується на інвестуванні в американську житлову нерухомість через блокчейни Ethereum та Gnosis, головним чином на Gnosis (.

RealT придбає житлову нерухомість та токенізує її відповідно до законодавства США. Управління, обслуговування та збір орендної плати за цією нерухомістю делеговано третім особам. Після вирахування витрат, орендна плата, що генерується конкретною нерухомістю, розподіляється між її токенами. Хоча RealT контролює процес токенізації, вони юридично відокремлені від компанії, яка володіє активами нерухомості. Згідно з інформацією на їхньому сайті, у разі невиконання зобов'язань компанією, власники токенів зберігають право призначити іншу компанію для управління компанією, що володіє контрактом на нерухомість. Варто зазначити, що вони не зобов'язують спільно інвестувати в нерухомість, яку вони виводять на ринок. Власники токенів нерухомості можуть щомісяця отримувати частину доходу від оренди, за винятком приблизно 2,5% резервного фонду на обслуговування та управлінських витрат, які зазвичай становлять близько 10% від вартості.

Візьмемо за приклад цю нерухомість в Montgomery, загальна вартість нерухомих активів становить 323,020 доларів США, ціна кожного токена – 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Ця нерухомість щомісяця генерує 2,600 доларів США орендного доходу. Після вирахування витрат на експлуатацію та управління в розмірі 622 доларів США, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річний дохід становить 23,736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3.83 доларів США розподілу, річна дохідність становить 7.35%.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Для цієї нерухомості RealT пропонує 100% токен, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами, що дозволяє підтримувати майже безризикову модель роботи. Управлінська компанія отримує 8% від орендної плати та залишкових витрат на обслуговування, а інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управлінської компанії та нагляд за управлінням. Завдяки цьому підходу команда RealT може зекономити значну кількість часу на управлінні, зосередившись на пошуку кваліфікованої нерухомості та виведенні її на ринок токенізації.

Проте, хоча розподіл власності сприяє розподілу ризиків між інвесторами, він також приносить виклики. Коли фінансові інтереси інвесторів занадто малі, щоб витрати на управління компанією стали невиправданими. Звіт Лауренса Свінкельса пояснює конфлікт інтересів між власниками нерухомих токенів та RealT. RealT обирає управлінські органи для управління своєю власністю; якщо RealT володіє значною часткою нерухомості, це може знизити витрати на посередництво; отже, неефективне управління негативно позначиться на них. Проте, якщо частка RealT занадто велика, це може негативно вплинути на ліквідність токенів, і маленькі акціонери також можуть стати безвідповідальними. Ці власники можуть очікувати, що великі акціонери зможуть контролювати, чи є найняті управлінці фінансово життєздатними. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати достатнього стимулу для вибору управлінських органів або участі в процесі контролю, багатьом інвесторам також важко ефективно нести відповідальність за контроль за управлінськими органами.

Я переглянув 10 останніх проданих токенів на ринку RealT і використав відповідний блокчейн-браузер, щоб дізнатися кількість власників кожної нерухомості.

![Цегли та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Як показано на діаграмі, RealT розділяє нерухомість на різну кількість токенів, тому ціна кожного токена становить приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташовані в Детройті, є близько 500 власників токенів, з яких у двох об'єктів нерухомості більше 1000 власників. Тепер об'єднайте це з кількістю токенів у кожного власника, щоб зрозуміти інвестиційний спектр інвесторів RealT.

![Цегла та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше ніж 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі успішно створив ринок інвестицій у нерухомість для дрібних інвесторів і підвищив ліквідність житлового ринку.

Згідно з даними транзакцій RealT гаманця ) адреси Gnosis гаманця: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT сплатила близько 6 мільйонів доларів США загальної орендної плати. Платформи комісії коливаються в залежності від витрат на обслуговування, страхування та податків, приблизно 2,5%-3% від орендної плати, що становить приблизно 150-180 тисяч доларів США доходу платформи за останні два роки. Однак, оскільки RealT не вимагає участі у інвестиціях у нерухомість, і якщо вибрати інвестицію, то рівень участі не має конкретних обмежень чи вказівок, тому доходи RealT від орендних надходжень все ще не розкриті.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. у штаті Делавер як центральний суб'єкт компанії. Цей суб'єкт не володіє жодними нерухомими активами; він лише слугує операційним суб'єктом проекту RealT. Крім того, RealT заснувала Real Token LLC у штаті Делавер як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; її основною метою є спрощення юридичних процедур, що дозволяє користувачам брати участь в інвестиціях у всі об'єкти нерухомості, укладаючи угоду з однією компанією. Нарешті, RealT створює відповідні Series LLC для кожної інвестованої нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожен Series LLC володіє певною нерухомістю та відповідними токенами. Ця структура призначена для забезпечення того, щоб фінансові або юридичні проблеми одного об'єкта нерухомості не впливали на інші об'єкти нерухомості або операцій материнської компанії під брендом RealT.

) Parcl

Parcl Protocol є DeFi інвестиційною платформою, що дозволяє користувачам торгувати коливаннями цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для отримання постійного експозиції на синтетичні активи за допомогою AMM архітектури. Parcl впроваджує Parcl Labs Price Feed, який створює індекс для нерухомості в певних регіонах на основі історії продажів. Тривалість історії продажів може змінюватися в залежності від частоти угод з власністю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на вартості нерухомості, можуть укладати довгі або короткі позиції на ціну нерухомості.

Цей метод дозволяє Parcl уникати юридичних проблем, оскільки в операціях платформи не залучена реальна нерухомість. Дехто може поставити під сумнів, чи є це дійсно проектом RWA в сфері нерухомості, оскільки він не відповідає вищезазначеним стандартам. Проте, це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від таких великих імен галузі, як Coinbase, Solana Ventures, DragonFly та ін. Обговорення різноманітних можливостей RWA в сфері нерухомості є виправданим.

![Цегла та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів. Після більше ніж року роботи Parcl, здається, не викликала особливого інтересу, щоденний обсяг торгівлі менше 10 тисяч доларів, а кількість активних користувачів менше 50.

Продукти Parcl спрощені та швидко розроблені. Price Feed Parcl Labs та індексний ринок добре спроектовані, зручні у використанні.

В операційній діяльності команда Parcl активно впроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point, Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl все ще зберігає відносно стриманий ринковий імідж, має невелику базу користувачів і обмежений обсяг торгівлі. Можливо, ринок ще не готовий прийняти продукти індексу нерухомості.

) Рейнно

Великі криптовалютні компанії, такі як Ripple та MakerDAO, також досліджують можливість дозволити користувачам токенізувати нерухомість як забезпечення для позик. Ripple оголосила у липні, що їхня команда цифрових валют центрального банку працює в цьому напрямку. MakerDAO інтегрувалася з RobinLand, підтримуючи позики, забезпечені нерухомістю. RealT пропонує можливість використовувати токенізовану нерухомість як забезпечення для позик, хоча ця послуга обмежена токенами, які вони випускають. По суті, ця послуга більше схожа на продукти позики токенів і не може суттєво підвищити капітальну ліквідність власників нерухомості.

Reinno є проектом, який був запущений у 2020 році та припинив свою діяльність у 2022 році. Незважаючи на те, що він не залишив значного сліду на ринку, він представив два вартих уваги продукти, пов'язані з нерухомістю RWA.

Перший продукт — це кредитна послуга на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Після схвалення Reinno створить у Делавері спеціальну компанію зі створення цілей ###, також відому як SPV, яка є дочірньою компанією материнської компанії, що використовується для ізоляції фінансів.