【REIT】Yerli faiz oranı yükselişinin etkisinin az olduğu 3 menkul kıymet nedir? | J-REIT yatırımı üzerine düşünceler | Manekuri Monex Menkul Kıymetler'in yatırım bilgileri ve paraya yardımcı olan medya

J-REIT fiyatlarının yükseliş eğilimi devam ediyor

J-REIT fiyatları, yükseliş trendinin devam ettiğini gösteriyor. Tokyo Borsası REIT endeksi 23 Mayıs'ta 1,714 puandayken, 6 Haziran'da 1,750 puan seviyesine geri döndü ve 7 Temmuz'da kapanış bazında 1,800 puan seviyesini de geri kazandı. Tokyo Borsası REIT endeksinin 25 günlük hareketli ortalaması da 1,780 puana kadar yükseldi ve Mayıs 2024'ten bu yana olan seviyeyi geri kazanmış oldu.

Ayrıca, Temmuz ayındaki fiyat hareketleri, Nisan ayından itibaren olduğu gibi ABD uzun vadeli faiz oranı trendlerinden etkilenmeyen bir durumda bulunuyor. ABD 10 yıllık tahvil getirisi, Haziran ayının sonlarından itibaren düşüş eğilimindeydi ve 1 Temmuz'da %4.2'nin altına inmişti, ancak sonrasında yükselerek 8'inden itibaren %4.4 seviyesine yükseldi.

Diğer yandan, bu dönemde Tokyo Borsa REIT endeksi 1.780 puan ile 1.800 puan arasındaki kutu aralığında hareket ettiğinden, Mart ayındaki gibi ABD uzun vadeli faiz oranlarındaki yükselişle birlikte bir düşüş göstermemektedir.

Yurt İçi Uzun Vadeli Faiz Oranlarındaki Yükselişin Etkisi Nedir?

Bu nedenle, gelecekte J-REIT fiyatlarının yeniden düşüş eğiliminde olmasının nedenleri arasında, yurtiçi uzun vadeli faiz oranlarının yükselmesi yer almaktadır. Yurtiçi uzun vadeli faiz oranlarının yükselmesinin olumsuz etkilerinden birincisi, J-REIT getirisi ile hazine bonosu getirisi arasındaki farkın (getiri spreadi) daralmasıdır. Ancak, bu konuda 22 Mayıs tarihli "Yurtiçi uzun vadeli faiz oranlarının yükselmesi J-REIT fiyat düşüşüne neden olur mu" başlıklı makalemde de belirttiğim gibi, getiri spreadinin zaten genişlemiş olması nedeniyle etkisinin az olduğu düşünülmektedir.

İkinci olumsuz etki, faiz oranlarının yükselmesi nedeniyle faizlerin artması sonucu kârın kötüleşme olasılığıdır. Ancak, bu noktada da yukarıda belirtilen dizide ifade edildiği gibi, tüm varlıklar açısından bakıldığında (※1) borcun %88'inin sabit faizli fonlama ile sağlandığı ve borç süresinin 7.14 yıl gibi uzun olduğu için etki azdır.

Ancak, varlıkların sabit faiz oranı ve finansman süresinde farklılıklar bulunmaktadır. Bu nedenle, bireysel varlıklara yatırım yaparken, faiz oranlarındaki yükselişin getiri kötüleşme riskini önemseyeceksek, yüksek sabit faiz oranına ve uzun finansman süresine sahip varlıkları seçmek gerekmektedir. Sabit faizle finansman sağlanıyorsa, borçların yeniden finanse edilmesine kadar yurt içi uzun vadeli faiz oranlarındaki artıştan etkilenmez ve uzun finansman süresi, yıllık yeniden finanse edilen tutarın daha az olmasını sağlar.

Türkiye'de faiz oranlarındaki yükselişin etkisinin az olduğu 3 hisse senedi nedir?

Belirli olarak, sabit faiz oranı oranı ve finansman süresine dayalı (※2) hesaplanan faiz yükselişinin etkisinin az olduğu ilk 3 menkul kıymeti gösteren tablo bulunmaktadır.

【図表】Finansal en iyi 3 varlığın borç durumu (2025 Mayıs sonu itibarıyla) Kaynak: Her bir varlığın kamuya açıklanan belgelerine dayanan Ivy Araştırma A.Ş. tarafından hazırlanmıştır. ※Parantez içindeki () hisse senedi kodudur. Ayrıca, finansal açıdan en üstteki 3 menkul kıymeti belirlemek için sağlanan süre ve sabit faiz oranı oranlarıdır. Örneğin, Japonya Prologis Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (3283), borçlanma sabit faiz oranının %97 ile yüksek olduğunu ve finansman süresinin 8.5 yıl olduğunu belirtmektedir. Ayrıca, Advance Residence Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (3269) (bundan sonra ADR olarak anılacaktır) finansman süresi tüm menkul kıymetler arasında en uzun olanıdır ve sabit faiz oranı da yüksektir; ancak konut odaklı bir menkul kıymet olduğundan dolayı borçlanma oranları göz önüne alındığında ilk 3 menkul kıymet arasına girememektedir.

Borç oranı dikkate alındığında, Frontier Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı yatırım sertifikası (8964) yerine sıralamaya girecektir, ancak ADR'nin farklı bir faktör nedeniyle yüksek borç oranını telafi edebildiğinden etki az olarak değerlendirilmektedir.

Diğer bir faktör, sahip olunan varlıkların yüksek gizli kâr oranıdır. ADR, son mali dönemde tüm hisse senetleri arasında ikinci sırada (※3) yer alan %59'luk gizli kârı olan bir hisse senedidir. Gizli kârı baz alarak piyasa değeri üzerinden borç oranının düşük olması ve varlık satışından kaynaklanan temettü artışı beklentisi nedeniyle, borç oranının kârlılığa etkisinin az olacağı düşünülmektedir.

Ancak, konut sektörü ile ilgili genel olarak söylenebilecek bir durumdur ki, yurtiçi faiz oranlarındaki yükseliş dönemlerinde yüksek borç oranına sahip olan hisse senetlerinin fiyatlarının zayıf hale gelme olasılığına dikkat edilmesi gerekecek.

※1 2025 yılı Mayıs ayı sonu itibarıyla. Tüm varlıkların medyanına dayalı

※2　sabit faiz oranı × finansman süresi ile hesaplanır

※3 2024 yılı ikinci yarısı itibarıyla