Токенизация RWA в недвижимости: анализ случаев и исследование рыночного потенциала

Исследование рынка токенизации физического имущества в недвижимости

Введение

Концепция реальных активов ( RWA ) не является новшеством на рынке криптовалют, по крайней мере, с 2018 года, когда токенизация активов и выпуск токенов, подкрепленных активами ( STO ) имели сходство с сегодняшней концепцией RWA. Однако из-за незрелой регуляторной структуры и отсутствия значительных преимуществ потенциальной доходности, эти ранние инициативы не смогли развиться в зрелый сегмент рынка.

В 2022 году, с постоянным повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США значительно превышала ставки заимствования стабильных монет на крипторынке. Таким образом, токенизация государственных облигаций США в RWA становилась все более привлекательной для криптоиндустрии. В результате такие известные проекты DeFi, как MakerDAO, Compound и Aave, а также традиционные финансовые учреждения, такие как Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens и даже некоторые правительства начали исследовать RWA.

За последние два года на рынке появилось несколько проектов RWA в области недвижимости. Они направлены на расширение рынка инвестиций в недвижимость различными способами, диверсификацию инвестиционных продуктов в недвижимости и снижение порога входа для инвесторов в недвижимость. Это исследование проводит анализ случаев этих проектов, чтобы изучить плюсы и минусы дизайна RWA в недвижимости и их потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном нацелены на активы и инвесторов в недвижимость Северной Америки, обсуждаемые соответствующие политики, законы и рыночные условия будут в основном касаться рынка недвижимости Северной Америки.

Методы токенизации рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой обширную область, полную инвестиционных возможностей. Исследование Statista в марте 2023 года показало, что стоимость североамериканского рынка недвижимости, зарегистрированного на фондовом рынке, достигла удивительных 1,3 триллиона долларов. В то время как глобальная стоимость зарегистрированного на фондовом рынке рынка недвижимости составила 2,66 триллиона долларов.

Кирпичи и блоки: Исследование рынка недвижимости в сегменте RWA

Основная цель токенизации рынка недвижимости состоит в достижении одной или нескольких из следующих целей: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов в сфере недвижимости, привлечение более широкой аудитории инвесторов и повышение ликвидности и стоимости активов недвижимости. Основные формы этих продуктов обычно имеют три вида:

  1. для финансирования разделение прав собственности на недвижимость.

2)специфический индекс рынка недвижимости.

  1. как токенизированная недвижимость в качестве залога.

Кроме того, токенизация и интеграция с блокчейном усиливают прозрачность активов в недвижимости и демократическое управление.

Если вы знакомы с инвестиционными трастами в недвижимость (REIT), это компания, которая владеет, управляет или предоставляет финансирование для недвижимости, чтобы получать доход. REIT предоставляет инвестиционные возможности, аналогичные паевым инвестиционным фондам, что позволяет обычным инвесторам получать доход на основе дивидендов и общую прибыль, а также способствует росту рынка недвижимости в этом регионе. REIT и недвижимость RWA имеют схожие черты в предоставлении диверсифицированных инвестиционных возможностей в недвижимость, эффективно снижая инвестиционные барьеры и увеличивая ликвидность активов в недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам управленческих возможностей или прав собственности, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, их строгая проверка активов и инвестиционная структура в рамках строгой регулирующей среды предоставляют прочный шаблон для проектов RWA в недвижимости.

За последние два года работы над проектами, связанными с RWA в сфере недвижимости, мы получили более ясное представление о его преимуществах и недостатках.

Кирпичи и блоки: Исследование рынка недвижимости в RWA

Обычно проекты RWA в недвижимости обладают вышеупомянутыми свойствами. После глубокого изучения конкретных случаев я обнаружил, что из-за различий в управлении и методах продукта каждое проект сталкивается с различными ситуациями в реальной эксплуатации.

Исследование случаев

В этой главе я выбрал три проекта RWA в сфере недвижимости для анализа. Каждый проект использует разные подходы к токенизации рынка недвижимости и является самым популярным в своей области. Стоит отметить, что это все еще ранние проекты, и их продукты еще не прошли долгосрочную и широкую рыночную проверку и тестирование.

RealT

RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в сфере недвижимости на рынке, сосредоточенным на инвестициях в американскую жилую недвижимость через блокчейны Ethereum и Gnosis (, в основном на Gnosis ).

RealT приобретает жилую недвижимость и токенизирует права собственности на недвижимость в соответствии с американским законодательством. Управление, обслуживание и сбор арендной платы за эту недвижимость делегированы третьей стороне. После вычета расходов, арендная плата, полученная от конкретной недвижимости, распределяется между держателями токенов. Хотя RealT контролирует процесс токенизации, они юридически отделены от компаний, владеющих недвижимостью. Согласно их сайту, в случае дефолта компании, владельцы токенов сохраняют право назначить другую компанию для управления компанией, владеющей правами на недвижимость. Стоит отметить, что они не требуют от инвесторов совместного участия в недвижимости, которую они вводят на рынок. Держатели токенов недвижимости могут ежемесячно получать часть арендного дохода от недвижимости, за вычетом около 2,5% резервного фонда на обслуживание и управленческих сборов, которые обычно составляют около 10% от стоимости.

В качестве примера этой недвижимости в Монтгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов, цена каждого токена составляет 52.10 долларов, всего выпущено 6,200 токенов. Эта недвижимость генерирует ежемесячный доход от аренды в 2,600 долларов. После вычета операционных и управленческих расходов в размере 622 долларов, ежемесячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов, годовой доход составляет 23,736 долларов. Таким образом, каждый токен получает распределение в 3.83 долларов, годовая доходность составляет 7.35%.

Кирпичи и блоки: Исследование недвижимости на рынке RWA

Для этой недвижимости RealT предлагает 100% токенов, что означает, что RealT не нужно совместно инвестировать с клиентами, что позволяет поддерживать почти безрисковую модель работы. Управляющая компания взимает 8% от арендной платы и оставшейся части расходов на обслуживание, инвестиционная платформа берет только 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющей компании и контроль управления. Таким образом, команда RealT может сэкономить значительное количество времени на управление, сосредоточившись на поиске квалифицированной недвижимости и выводе ее на рынок в токенизированном виде.

Однако, хотя распределение собственности способствует распределению рисков между инвесторами, это также создает определенные вызовы. Когда финансовые интересы инвесторов становятся слишком малы, чтобы затраты на управление компанией стали экономически целесообразными. В отчете Лоренса Свинкелса объясняется конфликт интересов между держателями токенов недвижимости и RealT. RealT выбирает управляющую компанию для управления своей недвижимостью; если RealT владеет значительной частью собственности, это может снизить агентские затраты; следовательно, неэффективное управление негативно скажется на них. Однако, если доля RealT слишком велика, это может негативно сказаться на ликвидности токенов, и мелкие акционеры также могут стать бездействующими. Эти владельцы могут ожидать, что крупные акционеры будут контролировать, имеет ли нанятая управляющая компания финансовую целесообразность. С другой стороны, если доля RealT очень мала, RealT может не иметь достаточных стимулов для выбора управляющей компании или участия в процессе контроля, и многим инвесторам также трудно эффективно нести ответственность за контроль над управляющей компанией.

Я посмотрел на 10 последних проданных Токен на рынке RealT и использовал соответствующий блокчейн-обозреватель, чтобы узнать количество владельцев каждой недвижимости.

Блоки и кирпичи: Исследование рынка недвижимости в RWA

Как показано на графике, RealT делит недвижимость на различное количество токенов, поэтому цена каждого токена составляет около 50 долларов. Большинство объектов недвижимости расположены в Детройте, и у них примерно 500 владельцев токенов, при этом у двух объектов недвижимости более 1000 владельцев. Теперь объедините это с количеством токенов у каждого владельца, чтобы понять диапазон инвестиций инвесторов RealT.

Блоки и кирпичи: Исследование рынка недвижимости в RWA

Около 90% инвесторов RealT инвестируют менее 500 долларов, около 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестирует более этой суммы. Это указывает на то, что RealT в какой-то степени удалось создать рынок недвижимости для мелких инвесторов и повысить ликвидность рынка жилья.

Согласно данным о транзакциях с кошелька RealT ( на адрес кошелька Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT выплатила около 6 миллионов долларов США в виде общей аренды. Платформенные сборы колеблются в зависимости от расходов на обслуживание, страхование и налоги, составляя примерно 2,5%-3% от аренды, что соответствует доходу платформы около 150-180 тысяч долларов США за последние два года. Однако, поскольку RealT не требует обязательного участия в инвестициях в недвижимость, и если выбрано участие, то его степень не имеет конкретных ограничений или рекомендаций, доход, полученный RealT от арендных доходов, все еще не раскрыт.

С точки зрения структуры компании, RealT учредила Real Token Inc. в Делавэре в качестве центрального существа компании. Это существо не владеет никакой недвижимостью; оно только выступает в качестве операционного существа проекта RealT. Кроме того, RealT учредила Real Token LLC в Делавэре в качестве материнской компании для ряда компаний по недвижимости. Как и Real Token Inc., Real Token LLC не владеет никакой недвижимостью; ее основная цель - упростить юридические процедуры, позволяя пользователям участвовать в инвестициях в любую собственность, подписав контракт с одной компанией. Наконец, RealT создает соответствующие Series LLC для каждой инвестируемой собственности. В качестве дочерней компании Real Token LLC, каждая Series LLC владеет конкретной собственностью и соответствующими токенами. Эта структура предназначена для обеспечения того, чтобы финансовые или юридические проблемы одной собственности не повлияли на операции других объектов недвижимости или материнской компании под управлением RealT.

Паркл

Parcl Protocol — это платформа DeFi для инвестиций, которая позволяет пользователям торговать колебаниями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl используется для получения бесконечного экспозиции к синтетическим активам с помощью архитектуры AMM. Parcl вводит Parcl Labs Price Feed, который создает индекс для недвижимости в определенных регионах на основе истории продаж. Период истории продаж может варьироваться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса у инвесторов появляется возможность спекулировать на стоимости недвижимости, они могут открывать длинные или короткие позиции по ценам на недвижимость.

Этот метод позволяет Parcl избежать юридических проблем, поскольку в операциях платформы не задействуется реальная недвижимость. Может возникнуть вопрос, является ли это действительно проектом RWA в сфере недвижимости, поскольку он не соответствует вышеупомянутым стандартам. Тем не менее, это относительно популярный проект RWA, получивший инвестиции от таких известных игроков, как Coinbase, Solana Ventures, DragonFly и других. Обсуждение различных возможностей RWA в сфере недвижимости имеет смысл.

Кирпичи и блоки: Исследование рынка недвижимости в RWA

Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, в настоящее время TVL составляет 16 миллионов долларов. После более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла слишком много внимания, ежедневный объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день составляет менее 50.

Продукты Parcl упрощены и быстро разработаны. Price Feed Parcl Labs и индексный рынок хорошо спроектированы и удобны в использовании.

В области операций команда Parcl активно запускает программы привлечения пользователей, такие как Parcl Point и Real Estate Royale. Несмотря на эти преимущества и поддержку множества известных инвестиционных учреждений, Parcl по-прежнему сохраняет относительно скромный имидж на рынке, его пользовательская база невелика, а объемы торгов ограничены. Возможно, рынок еще не готов к принятию продуктов индексирования недвижимости.

Рейнно

Крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют возможность позволить пользователям токенизировать недвижимость в качестве залога для кредитов. Ripple в июле объявила, что их команда по цифровым валютам центрального банка работает в этом направлении. MakerDAO интегрировалась с RobinLand, поддерживая кредиты, обеспеченные недвижимостью. RealT предлагает возможность использования токенизированной недвижимости в качестве залога для кредитов, хотя эта услуга ограничена токенами, которые они выпускают. По сути, эта услуга больше похожа на продукт по кредитованию токенов и не может значительно увеличить ликвидность капитала владельцев недвижимости.

Reinno - это заброшенный проект, который был запущен в 2020 году и прекратил свою деятельность в 2022 году. Несмотря на то, что он не оставил много следов на рынке, он представил два заслуживающих упоминания продукта, связанных с недвижимостью RWA.

Первый продукт — это кредитная услуга, основанная на токенизации недвижимости. Когда владельцы недвижимости нуждаются в финансировании, они могут представить документы на недвижимость в Reinno. После одобрения Reinno создаст специальную компанию для сделки в Делавэре (, также известную как SPV, которая является дочерней компанией, созданной материнской компанией для изоляции активов.

Посмотреть Оригинал
На этой странице может содержаться сторонний контент, который предоставляется исключительно в информационных целях (не в качестве заявлений/гарантий) и не должен рассматриваться как поддержка взглядов компании Gate или как финансовый или профессиональный совет. Подробности смотрите в разделе «Отказ от ответственности» .
  • Награда
  • 5
  • Поделиться
комментарий
0/400
StablecoinAnxietyvip
· 07-08 07:50
Токенизация дома? Раздули это.
Посмотреть ОригиналОтветить0
MetaverseVagabondvip
· 07-07 11:10
Спекуляция недвижимостью - это спекуляция недвижимостью, даже если изменить подход, это все равно спекуляция недвижимостью.
Посмотреть ОригиналОтветить0
OnChainSleuthvip
· 07-05 20:12
Это слишком RWA.
Посмотреть ОригиналОтветить0
BridgeJumpervip
· 07-05 20:11
Недвижимость, похоже, в мире криптовалют?
Посмотреть ОригиналОтветить0
LayoffMinervip
· 07-05 20:00
Этот раунд имеет смысл
Посмотреть ОригиналОтветить0
  • Закрепить