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実世界の資産:不動産RWAプロジェクトの発展と課題
暗号通貨市場における現実世界の資産の発展
リアルワールドアセット(RWA)の概念は暗号資産市場において長い歴史を持ち、少なくとも2018年まで遡ることができます。当時の資産トークン化と証券トークン発行(STO)は現在のRWA概念と多くの類似点があります。しかし、規制フレームワークの不完全さや顕著な潜在的利益の優位性の欠如により、これらの初期の試みは成熟した市場規模に発展することはありませんでした。
2022年のアメリカの金利が継続的に引き上げられる中、アメリカ国債の利回りは暗号業界の通貨借入利率を明らかに上回っています。したがって、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関は、RWA分野の探求を始めています。
近年、マーケットには少数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらのプロジェクトは、さまざまな方法で不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品の種類を豊富にし、不動産投資者の参入障壁を下げることを目的としています。本稿では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所、そしてその潜在的な市場について考察します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産分野を対象としているため、関連する政策、規制、そして市場条件の議論は主に北米の不動産市場に集中します。
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不動産市場のトークン化の方法
不動産市場は投資機会に満ちた巨大な分野です。2023年3月に発表されたStatistaの研究によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場の規模は2.66兆ドルに達しています。
不動産市場のトークン化の核心的な要求は、以下の一つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創造し、より広範な投資者グループを引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの製品は主に三つの形式で表現されます:
さらに、不動産のトークン化がブロックチェーン上に行われることで、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性が強化される可能性があります。
不動産投資信託(REIT)は、収益を上げる不動産を保有し、管理または融資を行う企業の一種です。REITは一般投資家に共同基金に似た投資機会を提供し、不動産投資の利益と総リターンを得ることを可能にし、地域の不動産市場の発展を促進します。REITと不動産RWAは、分散化された不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があります。どちらも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を向上させています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳しい規制の枠組みの中で資産の審査、運営、そして投資構造に対して、リアルエステートRWAプロジェクトにとって参考となるフレームワークを提供しています。
近2年間の不動産RWAプロジェクトの運営状況を観察することで、その利点と欠点についての明確な認識を得ました。
不動産RWAプロジェクトは通常、以下の利点と欠点を持っています。しかし、具体的なケースを深く研究すると、管理や製品のアプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかります。
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ケーススタディ
本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。各プロジェクトは不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野において一定の代表性を持っています。注意が必要なのは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを受けていないということです。
リアルT
RealTは2019年に開始され、最初の不動産RWAプロジェクトの1つです。主にEthereumとGnosisブロックチェーン(で、主にGnosis上)でアメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供しています。
RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に基づいて保有している不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、賃料回収の責任は第三者管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、これらの不動産が生み出した賃料はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは不動産資産を保有する会社とは法的に分離されています。彼らのウェブサイトに記載されているように、もしその会社がデフォルトした場合、トークン所有者は保有不動産を管理する別の会社を指定する権利があります。ただし、この契約はRealTに対して、彼らが市場に提供する不動産トークンへの投資を義務付けていないことに注意が必要です。ユーザーが不動産トークンを保有している場合、毎月その物件の賃料を受け取ることができ、受け取る金額は約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費を差し引いた後になります。
モンゴメリーの不動産の例を挙げると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの賃貸収入を生み出します。合計622ドルの運営および管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配分を受け取り、年間利益率は7.35%になります。
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この不動産について、RealTは市場に100%のトークンを提供しました。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼ無リスクのモデルで運営できることを意味します。管理機関は家賃から8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産、管理機関の選定、管理の監督に対して2%の手数料のみを請求します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてそれらをトークン化して市場に提供することに集中できます。
しかし、分散所有権が投資家間でリスクを分散するのに役立つ一方で、課題ももたらします。投資家の投資比率があまりにも小さい場合、企業の管理コストが過剰になり、持続不可能になる恐れがあります。報告書では、不動産トークン保有者とRealTとの間の利益相反について説明しています。RealTは、保有する不動産を管理するための管理機関を選定します。RealTが不動産に大量の所有権を持っている場合、管理コストを削減しようと努めます。なぜなら、管理が不十分であれば、彼らにとって大きな悪影響を及ぼすからです。しかし、RealTの持株比率が高すぎると、トークンの流動性が低下し、不動産の小株主は監督責任を果たさない可能性があります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇用された管理機関が効率的かつ誠実に機能しているかどうかを監督することを期待しています。一方、RealTの持株が非常に小さい場合、RealTは管理機関を慎重に選定し、積極的に監督するための十分な動機を欠く可能性があります。その結果、多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監督することは非常に困難になります。
RealTマーケットで最新の完売した10の不動産トークンを確認し、関連するブロックチェーンエクスプローラーを使用して各不動産の保有者数を特定します。グラフに示されているように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分散させており、各トークンの価格は約50ドルになるようにしています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。そのうち2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。各保有者のトークン数を考慮して、RealT投資家の投資範囲を計算します。
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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資しており、約9%の投資家は500から2,000ドルを投資し、1%の投資家はそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度、小口投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。
RealTがその主要運営ネットワークGnosisのウォレットアドレスでの取引データに基づくと、RealTは合計約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金の変動に基づき、家賃の約2.5%-3%程度であり、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することが強制されておらず、参加する場合でもその参加程度には特定の制限や説明がないため、RealTが家賃収入から得る利益は不明です。
会社の構造の観点から、RealTはデラウェア州でReal Token Inc.を設立し、会社の中核となる法人としています。この法人は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営法人としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有せず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1社と契約するだけで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは投資した不動産ごとに対応するシリーズLLCを設立しています。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務的または法的問題がRealTの他の不動産や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。
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パークリ
Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMM構造を通じて不動産関連の合成資産を市場向けに提供します。Parclは、販売履歴に基づく特定地域の不動産指数を作成するためにParcl LabsPrice Feedを導入しました。履歴の長さは、不動産の取引頻度によって変わる可能性があります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向について投機的な賭けを行う機会を得て、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを構築します。
この方法は実際の不動産売買が存在しないため、Parclは実際の不動産運営における法的問題に巻き込まれることを避けました。また、これは本当に不動産RWAプロジェクトと見なされるかどうか疑問を呈することもできます。なぜなら、前述の基準に適合していないからです。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、いくつかの著名な企業からの投資を受けており、その独自性から不動産RWAの製品多様化について議論する際に含めるのは合理的です。
Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在そのTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。
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Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされ、Parcl Labsの価格提供者と指数市場のデザインは比較的成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royale、その他のユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支持にもかかわらず、Parclは依然として比較的低い市場の注目度と市場シェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量は限られています。これは、ある程度、暗号資産市場が不動産指数製品を迎える準備ができていないことを示している可能性があります。
レイノ
いくつかの大手暗号資産企業も、不動産RWA方向の製品を探求しています。ある企業は、彼らの中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、それに基づいて抵当ローンを行うことをサポートする試みを行っていると発表しました。また、いくつかのプロジェクトはパートナーと協力して不動産抵当貸付をサポートしています。RealTもトークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行した不動産トークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン貸付製品により似ており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に強化するものではありません。
Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止したプロジェクトであり、市場にあまり足跡を残していないが、不動産RWAに関連する2つの製品を導入したことは注目に値する。
最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らは不動産の書類をReinnoに提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として預け入れ、