# 不動産の実物資産トークン化市場における研究## イントロダクション実物資産(RWA)の概念は暗号通貨市場において新しいものではなく、少なくとも2018年から存在しており、その時の資産トークン化および証券型トークン発行(STO)は今日のRWAの概念と類似点があります。しかし、規制の枠組みが未成熟であり、潜在的なリターンに顕著な利点が欠けていたため、これらの初期の取り組みは成熟した市場セグメントに発展することができませんでした。2022年、アメリカが継続的に利上げを行う中で、アメリカ国債の利回りが暗号市場におけるステーブルコインの貸出利率を大幅に上回りました。したがって、アメリカ国債をトークン化することが暗号業界にとってますます魅力的になっています。その結果、MakerDAO、Compound、Aaveなどの有名なDeFiプロジェクト、そしてゴールドマン・サックス、JPモルガン、シーメンスなどの伝統的な金融機関、さらにはいくつかの政府までもがRWAの探索を始めました。過去2年間、市場にはいくつかの不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは、不動産投資市場をさまざまな方法で拡大し、不動産投資商品を多様化し、不動産投資家の参入障壁を低減することを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所、そしてその潜在的な市場を探ります。これらのプロジェクトが主に北米の不動産資産と投資家を対象としているため、議論される関連する政策、規制、市場条件は主に北米の不動産市場に関わるものとなります。## 不動産市場のトークン化の方法不動産市場は投資機会に満ちた広大な分野です。2023年3月のStatistaの研究によると、北米の上場不動産市場の価値は驚異的な1.3兆ドルに達しました。一方、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルです。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究](https://img-cdn.gateio.im/social/moments-93c02a90b66fa46fe2ab9a64714ef6a7)不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の一つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させること。これらの商品の主要な表現形式は通常三つあります:1)による資金調達のための不動産所有権の分割。2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。3)を担保としたトークン化不動産。さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを強化しました。不動産投資信託(REIT)に精通している場合、それは所有し、運営するか、収益を生み出す不動産に資金を提供する会社です。REITは共同基金に似た投資機会を提供し、一般投資家が配当ベースの収入と総収益を得る可能性を持ち、地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、分散型不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資の壁を効果的に低下させ、不動産資産の流動性を向上させます。しかし、従来のREITは一般に投資家に管理の機会や所有権を提供せず、集中型の運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、彼らの厳格な資産審査と厳しい規制の枠組み内での投資構造は、不動産RWAプロジェクトに対する堅固な青写真を提供します。不動産RWAに関するプロジェクト運営の過去2年間で、私たちはその利点と欠点についてより明確な理解を得ました。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究](https://img-cdn.gateio.im/social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26)通常、不動産RWAプロジェクトは上記の属性を持っています。具体的なケースを深く研究した結果、管理および製品アプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかりました。## ケーススタディこの章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析することにしました。各プロジェクトは不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、その分野で最も人気があります。注目すべきは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期間にわたる広範な市場検証とテストを受けていないということです。### RealTRealTは2019年に開始され、市場で最も早い不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にGnosis上で(イーサリアムとGnosisブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産への投資を可能にすることに特化しています。RealTは住宅用不動産を取得し、アメリカの法律に従って不動産契約を持つ実体をトークン化します。これらの不動産の管理、維持及び賃料の徴収責任は第三者の管理機関に委託されています。費用を差し引いた後、特定の不動産から生じる賃料はそのトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを監視していますが、彼らは法律的に不動産資産を保有する会社とは分離されています。彼らのウェブサイトによると、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を持つ会社の管理を別の会社に任命する権利を保持します。重要なのは、彼らが市場に導入する不動産に共同投資を強制することはないということです。不動産のトークン保有者は、約2.5%の維持準備金と管理費を除いた、毎月不動産賃料収入の一部を受け取ることができます。一般的には価値の約10%です。モンゴメリーのこの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200個のトークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出しています。運営費と管理費622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間収益は23,736ドルとなります。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35%です。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30(この不動産に対して、RealTは100%のトークンを提供します。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の家賃と維持費の残りを受け取り、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選択、管理の監督に2%をのみ受け取ります。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてトークン化し、市場に投入することに集中できます。しかし、所有権の分散が投資家間のリスク分担を促進する一方で、課題も生じています。投資家の財務的利益があまりにも小さくなると、会社の管理コストが実行不可能になる場合があります。Laurens Swinkelsの報告書は、不動産トークン保有者とRealTとの利益相反について説明しています。RealTは、保有する不動産を管理するための管理機関を選択します。RealTが不動産に対して大きな所有権を持っている場合、代理コストを削減することができます。そのため、非効率な管理は彼らに悪影響を及ぼすでしょう。しかし、RealTの持ち株が過大になると、トークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小株主もただ乗りをすることになるかもしれません。これらの所有者は、大株主が雇われた管理機関が財務的に実行可能であるかどうかを監督することを期待するかもしれません。一方、RealTの持ち株が小さければ、RealTは管理機関を十分に選択したり、監督プロセスに参加する動機を欠く可能性があり、多くの投資家も管理機関の監督責任を効果的に負うことが難しくなります。私はRealT市場で最新の完売した10個のトークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べました。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf(図表に示すように、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルです。大多数の不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。そのうち、2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、これらを各保有者のトークン数量と組み合わせて、RealT投資家の投資範囲を理解します。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278(約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はこの金額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度、小規模投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めたことを示しています。RealTウォレット)Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(の取引データによると、RealTは約600万ドルの総賃料を支払っています。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金に応じて変動し、賃料の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入となります。しかし、RealTは不動産投資への参加を強制しておらず、投資を選択した場合でも参加の程度に具体的な制限やガイドラインがないため、RealTが賃料収入から得る収入はまだ公表されていません。企業構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、これを会社の中央実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体として機能するだけです。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、これを一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1社との契約を通じてすべての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対応するSeries LLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有します。この構造は、特定の物件の財務的または法的問題がRealTの他の物件や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。)パークルParcl Protocolは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを使用して合成資産の永続的なエクスポージャーを取得するために使用されます。Parclは、Parcl Labs Price Feedを導入し、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産に対してインデックスを作成します。販売履歴の期間は、不動産の取引頻度に応じて変動する可能性があります。インデックスが作成された後、投資家は不動産の価値に対して投機する機会があり、不動産価格をロングまたはショートすることができます。この方法はParclが法律問題を回避するのを可能にしました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。これが本当に不動産RWAプロジェクトであるかどうか疑問を持つ人もいるかもしれませんが、上記の基準には合致していません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界の名だたる投資を受けています。不動産RWAの多様化の可能性について議論することは合理的です。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究]###https://img-cdn.gateio.im/social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971(Parclのテストネットは2022年5月にSolana上でローンチされ、現在のTVLは1600万ドルです。1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。パークルの製品は簡素化され、迅速に開発されます。 Parcl Labs Price FeedとIndex Marketは、適切に設計されており、使いやすいです。運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは相対的に控えめな市場イメージを保ち、ユーザー層は比較的小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産指数製品を受け入れる準備ができていないのでしょう。) レイノRippleやMakerDAOのような大手暗号通貨会社も、ユーザーが不動産をトークン化してローン担保として使用できる可能性を探っています。Rippleは7月に、彼らの中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて努力していることを発表しました。MakerDAOはRobinLandと統合し、不動産を担保としたローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローン担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限定されています。実質的に、このサービスはトークン借貸製品により似ており、不動産所有者の資本流動性を大幅に向上させるものではありません。Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にはあまり足跡を残しませんでしたが、不動産に関連するRWAに関する2つの注目すべき製品を導入しました。最初の製品は、トークン化された不動産に基づく貸付サービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産書類を提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州で取引のために特別目的会社###を設立します。これは親会社が設立した子会社であり、財務を隔離するために使用されます。
不動産RWAトークン化: ケーススタディと市場の潜在性の探討
不動産の実物資産トークン化市場における研究
イントロダクション
実物資産(RWA)の概念は暗号通貨市場において新しいものではなく、少なくとも2018年から存在しており、その時の資産トークン化および証券型トークン発行(STO)は今日のRWAの概念と類似点があります。しかし、規制の枠組みが未成熟であり、潜在的なリターンに顕著な利点が欠けていたため、これらの初期の取り組みは成熟した市場セグメントに発展することができませんでした。
2022年、アメリカが継続的に利上げを行う中で、アメリカ国債の利回りが暗号市場におけるステーブルコインの貸出利率を大幅に上回りました。したがって、アメリカ国債をトークン化することが暗号業界にとってますます魅力的になっています。その結果、MakerDAO、Compound、Aaveなどの有名なDeFiプロジェクト、そしてゴールドマン・サックス、JPモルガン、シーメンスなどの伝統的な金融機関、さらにはいくつかの政府までもがRWAの探索を始めました。
過去2年間、市場にはいくつかの不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは、不動産投資市場をさまざまな方法で拡大し、不動産投資商品を多様化し、不動産投資家の参入障壁を低減することを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所、そしてその潜在的な市場を探ります。これらのプロジェクトが主に北米の不動産資産と投資家を対象としているため、議論される関連する政策、規制、市場条件は主に北米の不動産市場に関わるものとなります。
不動産市場のトークン化の方法
不動産市場は投資機会に満ちた広大な分野です。2023年3月のStatistaの研究によると、北米の上場不動産市場の価値は驚異的な1.3兆ドルに達しました。一方、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルです。
! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究
不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の一つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させること。これらの商品の主要な表現形式は通常三つあります:
1)による資金調達のための不動産所有権の分割。
2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。
3)を担保としたトークン化不動産。
さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを強化しました。
不動産投資信託(REIT)に精通している場合、それは所有し、運営するか、収益を生み出す不動産に資金を提供する会社です。REITは共同基金に似た投資機会を提供し、一般投資家が配当ベースの収入と総収益を得る可能性を持ち、地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、分散型不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資の壁を効果的に低下させ、不動産資産の流動性を向上させます。しかし、従来のREITは一般に投資家に管理の機会や所有権を提供せず、集中型の運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、彼らの厳格な資産審査と厳しい規制の枠組み内での投資構造は、不動産RWAプロジェクトに対する堅固な青写真を提供します。
不動産RWAに関するプロジェクト運営の過去2年間で、私たちはその利点と欠点についてより明確な理解を得ました。
! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究
通常、不動産RWAプロジェクトは上記の属性を持っています。具体的なケースを深く研究した結果、管理および製品アプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかりました。
ケーススタディ
この章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析することにしました。各プロジェクトは不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、その分野で最も人気があります。注目すべきは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期間にわたる広範な市場検証とテストを受けていないということです。
RealT
RealTは2019年に開始され、市場で最も早い不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にGnosis上で(イーサリアムとGnosisブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産への投資を可能にすることに特化しています。
RealTは住宅用不動産を取得し、アメリカの法律に従って不動産契約を持つ実体をトークン化します。これらの不動産の管理、維持及び賃料の徴収責任は第三者の管理機関に委託されています。費用を差し引いた後、特定の不動産から生じる賃料はそのトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを監視していますが、彼らは法律的に不動産資産を保有する会社とは分離されています。彼らのウェブサイトによると、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を持つ会社の管理を別の会社に任命する権利を保持します。重要なのは、彼らが市場に導入する不動産に共同投資を強制することはないということです。不動産のトークン保有者は、約2.5%の維持準備金と管理費を除いた、毎月不動産賃料収入の一部を受け取ることができます。一般的には価値の約10%です。
モンゴメリーのこの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200個のトークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出しています。運営費と管理費622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間収益は23,736ドルとなります。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35%です。
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この不動産に対して、RealTは100%のトークンを提供します。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の家賃と維持費の残りを受け取り、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選択、管理の監督に2%をのみ受け取ります。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてトークン化し、市場に投入することに集中できます。
しかし、所有権の分散が投資家間のリスク分担を促進する一方で、課題も生じています。投資家の財務的利益があまりにも小さくなると、会社の管理コストが実行不可能になる場合があります。Laurens Swinkelsの報告書は、不動産トークン保有者とRealTとの利益相反について説明しています。RealTは、保有する不動産を管理するための管理機関を選択します。RealTが不動産に対して大きな所有権を持っている場合、代理コストを削減することができます。そのため、非効率な管理は彼らに悪影響を及ぼすでしょう。しかし、RealTの持ち株が過大になると、トークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小株主もただ乗りをすることになるかもしれません。これらの所有者は、大株主が雇われた管理機関が財務的に実行可能であるかどうかを監督することを期待するかもしれません。一方、RealTの持ち株が小さければ、RealTは管理機関を十分に選択したり、監督プロセスに参加する動機を欠く可能性があり、多くの投資家も管理機関の監督責任を効果的に負うことが難しくなります。
私はRealT市場で最新の完売した10個のトークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べました。
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図表に示すように、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルです。大多数の不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。そのうち、2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、これらを各保有者のトークン数量と組み合わせて、RealT投資家の投資範囲を理解します。
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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はこの金額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度、小規模投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めたことを示しています。
RealTウォレット)Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(の取引データによると、RealTは約600万ドルの総賃料を支払っています。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金に応じて変動し、賃料の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入となります。しかし、RealTは不動産投資への参加を強制しておらず、投資を選択した場合でも参加の程度に具体的な制限やガイドラインがないため、RealTが賃料収入から得る収入はまだ公表されていません。
企業構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、これを会社の中央実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体として機能するだけです。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、これを一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1社との契約を通じてすべての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対応するSeries LLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有します。この構造は、特定の物件の財務的または法的問題がRealTの他の物件や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。
)パークル
Parcl Protocolは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを使用して合成資産の永続的なエクスポージャーを取得するために使用されます。Parclは、Parcl Labs Price Feedを導入し、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産に対してインデックスを作成します。販売履歴の期間は、不動産の取引頻度に応じて変動する可能性があります。インデックスが作成された後、投資家は不動産の価値に対して投機する機会があり、不動産価格をロングまたはショートすることができます。
この方法はParclが法律問題を回避するのを可能にしました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。これが本当に不動産RWAプロジェクトであるかどうか疑問を持つ人もいるかもしれませんが、上記の基準には合致していません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界の名だたる投資を受けています。不動産RWAの多様化の可能性について議論することは合理的です。
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Parclのテストネットは2022年5月にSolana上でローンチされ、現在のTVLは1600万ドルです。1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。
パークルの製品は簡素化され、迅速に開発されます。 Parcl Labs Price FeedとIndex Marketは、適切に設計されており、使いやすいです。
運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは相対的に控えめな市場イメージを保ち、ユーザー層は比較的小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産指数製品を受け入れる準備ができていないのでしょう。
) レイノ
RippleやMakerDAOのような大手暗号通貨会社も、ユーザーが不動産をトークン化してローン担保として使用できる可能性を探っています。Rippleは7月に、彼らの中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて努力していることを発表しました。MakerDAOはRobinLandと統合し、不動産を担保としたローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローン担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限定されています。実質的に、このサービスはトークン借貸製品により似ており、不動産所有者の資本流動性を大幅に向上させるものではありません。
Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にはあまり足跡を残しませんでしたが、不動産に関連するRWAに関する2つの注目すべき製品を導入しました。
最初の製品は、トークン化された不動産に基づく貸付サービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産書類を提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州で取引のために特別目的会社###を設立します。これは親会社が設立した子会社であり、財務を隔離するために使用されます。