Penelitian tentang tokenisasi aset fisik dalam pasar real estate

Pendahuluan

Aset fisik ( RWA ) konsep di pasar cryptocurrency bukanlah hal baru, setidaknya sudah ada sejak 2018, ketika tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) memiliki kesamaan dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak matang dan potensi imbal hasil yang tidak memiliki keunggulan signifikan, inisiatif awal ini tidak berhasil berkembang menjadi segmen pasar yang matang.

Pada tahun 2022, seiring dengan terus meningkatnya suku bunga di AS, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara signifikan melebihi suku bunga pinjaman stablecoin di pasar kripto. Oleh karena itu, tokenisasi obligasi pemerintah AS menjadi RWA menjadi semakin menarik bagi industri kripto. Akibatnya, proyek DeFi terkenal seperti MakerDAO, Compound, dan Aave, serta lembaga keuangan tradisional seperti Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, bahkan beberapa pemerintah mulai menjelajahi RWA.

Selama dua tahun terakhir, muncul beberapa proyek RWA properti di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi properti dengan berbagai cara, mendiversifikasi produk investasi properti, dan menurunkan hambatan masuk bagi investor properti. Penelitian ini melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini untuk mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA properti serta potensi pasarnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk aset dan investor properti di Amerika Utara, maka kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang dibahas akan terutama berkaitan dengan pasar properti Amerika Utara.

Metode tokenisasi pasar real estat

Pasar real estat adalah bidang yang luas penuh dengan peluang investasi. Penelitian Statista pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai angka yang mencengangkan sebesar 1,3 triliun dolar AS. Sementara itu, nilai pasar real estat yang terdaftar secara global adalah 2,66 triliun dolar AS.

Tujuan utama dari tokenisasi pasar real estat adalah untuk mencapai satu atau lebih dari tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik lebih banyak investor, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Bentuk utama produk ini biasanya ada dalam tiga jenis:

1. untuk pembagian kepemilikan real estat untuk pembiayaan.

2. produk indeks pasar real estat kawasan tertentu.

3. sebagai jaminan tokenisasi properti.

Selain itu, tokenisasi dan integrasi blockchain meningkatkan transparansi dan tata kelola demokratis aset real estat.

Jika Anda akrab dengan Real Estate Investment Trust (REIT), itu adalah perusahaan yang memiliki, mengoperasikan, atau memberikan pembiayaan untuk real estat yang menghasilkan pendapatan. REIT menawarkan kesempatan investasi yang mirip dengan reksa dana, memungkinkan investor biasa untuk mendapatkan pendapatan berbasis dividen dan total pengembalian, serta membantu pertumbuhan pasar real estat di daerah tersebut. REIT dan RWA real estat memiliki kesamaan dalam menyediakan kesempatan investasi real estat yang terdiversifikasi, secara efektif mengurangi hambatan investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, tinjauan aset yang ketat dan struktur investasi di bawah kerangka regulasi yang ketat memberikan cetak biru yang kokoh untuk proyek RWA real estat.

Dalam dua tahun terakhir proyek operasional RWA real estat, kami telah memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan.

Biasanya, proyek RWA real estat memiliki atribut di atas. Setelah mempelajari kasus spesifik, saya menemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan pendekatan produk, setiap proyek mengalami situasi yang berbeda dalam operasi nyata.

Studi Kasus

Dalam bab ini, saya memilih tiga proyek RWA real estate untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan pendekatan yang berbeda untuk tokenisasi pasar real estate, dan merupakan yang paling populer di bidangnya. Perlu dicatat bahwa ini masih merupakan proyek awal, dan produk mereka belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, adalah salah satu proyek RWA real estat yang paling awal di pasar, berfokus pada membuat real estat residensial AS dapat diinvestasikan melalui Ethereum dan blockchain Gnosis ( terutama di Gnosis ).

RealT mengakuisisi properti residensial dan men-tokenisasi entitas yang memiliki kontrak properti sesuai dengan regulasi Amerika Serikat. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti tersebut diserahkan kepada lembaga pengelola pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti tertentu dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT mengawasi proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Menurut situs web mereka, jika perusahaan gagal memenuhi kewajibannya, pemilik token memiliki hak untuk menunjuk perusahaan lain untuk mengelola perusahaan yang memegang kontrak properti. Perlu dicatat bahwa mereka tidak memaksa untuk bersama-sama berinvestasi dalam properti yang mereka bawa ke pasar. Pemegang token properti dapat menerima bagian dari pendapatan sewa properti setiap bulan, tidak termasuk sekitar 2,5% untuk cadangan pemeliharaan dan biaya manajemen, yang umumnya sekitar 10% dari nilai.

Sebagai contoh properti Montgomery ini, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dan total 6.200 token diterbitkan. Properti ini menghasilkan pendapatan sewa bulanan sebesar 2.600 dolar AS. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih bulanan adalah 1.978 dolar AS, dengan total pendapatan tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token memperoleh distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan imbal hasil tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% Token, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama dengan klien, dapat mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan manajemen mengambil 8% dari sewa dan sisa biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengambil 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan manajemen, dan pengawasan manajemen. Melalui metode ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan membawa tokenisasi ke pasar.

Namun, meskipun kepemilikan yang terdistribusi memfasilitasi pembagian risiko di antara para investor, hal ini juga menghadirkan tantangan. Ketika kepentingan finansial investor terlalu kecil sehingga biaya manajemen perusahaan menjadi tidak layak. Laporan dari Laurens Swinkels menjelaskan tentang konflik kepentingan antara pemegang token properti dan RealT. RealT memilih lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan yang besar terhadap properti, ia dapat mengurangi biaya agensi; oleh karena itu, manajemen yang tidak efisien akan berdampak negatif bagi mereka. Namun, jika kepemilikan RealT terlalu besar, ini dapat berdampak negatif pada likuiditas token, dan pemegang saham kecil juga dapat menjadi free rider. Para pemilik ini mungkin berharap pemegang saham besar dapat mengawasi apakah lembaga manajemen yang dipekerjakan memiliki kelayakan finansial. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin tidak memiliki motivasi yang memadai untuk memilih lembaga manajemen atau berpartisipasi dalam proses pengawasan, dan banyak investor juga kesulitan untuk secara efektif mengambil tanggung jawab dalam mengawasi lembaga manajemen.

Saya memeriksa 10 Token terbaru yang terjual habis di pasar RealT, dan menggunakan penjelajah blockchain terkait untuk mencari jumlah pemilik setiap properti.

Seperti yang ditunjukkan dalam grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah Token yang berbeda, sehingga harga setiap Token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti berada di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang Token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Sekarang, gabungkan ini dengan jumlah Token yang dimiliki oleh setiap pemegang untuk memahami rentang investasi investor RealT.

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah ini. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil dalam menciptakan pasar investasi properti untuk investor kecil dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Berdasarkan data transaksi dari dompet RealT ( alamat dompet Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT telah membayar sekitar 6 juta dolar AS sebagai total sewa. Biaya platform bervariasi berdasarkan biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150.000 hingga 180.000 dolar AS dalam dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak mewajibkan partisipasi investasi properti, dan jika memilih untuk berinvestasi, tidak ada batasan atau pedoman khusus tentang tingkat partisipasi, pendapatan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa masih belum diungkapkan.

Dilihat dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas pusat perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estat. Sama seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berpartisipasi dalam investasi semua properti hanya dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Terakhir, RealT membangun Series LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan Real Token LLC, setiap Series LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi properti lain yang berada di bawah RealT atau operasi perusahaan induk.

Parcl

Parcl Protocol adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga pasar real estat global. Parcl digunakan untuk mendapatkan eksposur perpetual terhadap aset sintetis menggunakan struktur AMM. Parcl memperkenalkan Parcl Labs Price Feed, yang menciptakan indeks untuk real estat di daerah tertentu berdasarkan sejarah penjualan. Durasi sejarah penjualan dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi tentang nilai properti, baik dengan melakukan posisi beli maupun jual pada harga properti.

Metode ini membuat Parcl menghindari masalah hukum, karena tidak melibatkan properti nyata dalam operasi platform. Beberapa mungkin mempertanyakan apakah itu benar-benar proyek RWA properti, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer dan telah mendapatkan investasi dari nama-nama besar di industri seperti Coinbase, Solana Ventures, dan DragonFly. Adalah wajar untuk mendiskusikan kemungkinan diversifikasi RWA properti.

Testnet Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan TVL saat ini sebesar 16 juta dolar. Setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik terlalu banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl disederhanakan dan dikembangkan dengan cepat. Parcl Labs Price Feed dan pasar indeks dirancang dengan baik, mudah digunakan.

Dalam hal operasi, tim Parcl sedang aktif meluncurkan program akuisisi pengguna seperti Parcl Point dan Real Estate Royale. Meskipun ada keunggulan ini dan dukungan dari banyak lembaga investasi terkenal, Parcl tetap mempertahankan citra pasar yang relatif rendah hati, dengan basis pengguna yang kecil dan volume perdagangan yang terbatas. Mungkin pasar belum siap untuk menerima produk indeks real estat.

Reinno

Perusahaan cryptocurrency besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjajaki kemungkinan memungkinkan pengguna untuk tokenisasi real estat sebagai jaminan pinjaman. Ripple mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentral mereka sedang bekerja ke arah ini. MakerDAO telah berintegrasi dengan RobinLand, mendukung pinjaman yang didukung oleh real estat. RealT menyediakan opsi menggunakan real estat yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, meskipun layanan ini terbatas hanya pada token yang mereka terbitkan. Secara substansial, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token dan tidak secara signifikan meningkatkan likuiditas modal pemilik real estat.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk yang patut disebutkan terkait dengan aset riil RWA.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis tokenisasi properti. Ketika pemilik properti membutuhkan pembiayaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat sebuah perusahaan tujuan khusus ( yang juga dikenal sebagai SPV, yang merupakan anak perusahaan yang dibentuk oleh perusahaan induk untuk memisahkan aset.