Recherche sur la tokenisation des actifs immobiliers sur le marché des actifs physiques

Introduction

Les actifs physiques ( RWA ) ne sont pas un concept nouveau sur le marché des cryptomonnaies, ils existent au moins depuis 2018, lorsque la tokenisation des actifs et l'émission de jetons de type sécurité ( STO ) présentaient des similitudes avec le concept actuel de RWA. Cependant, en raison d'un cadre réglementaire immature et d'un manque d'avantages significatifs en termes de rendements potentiels, ces initiatives précoces n'ont pas réussi à se développer en segments de marché matures.

En 2022, avec la hausse continue des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a considérablement dépassé les taux d'intérêt des prêts en jetons stables sur le marché des cryptomonnaies. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en RWA est devenue de plus en plus attrayante pour l'industrie de la cryptographie. En conséquence, des projets DeFi renommés tels que MakerDAO, Compound et Aave, ainsi que des institutions financières traditionnelles comme Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, et même certains gouvernements ont commencé à explorer les RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets de RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché des investissements immobiliers de diverses manières, à diversifier les produits d'investissement immobilier et à réduire le seuil d'accès pour les investisseurs immobiliers. Cette étude réalise une analyse de cas sur ces projets afin d'explorer les avantages et les inconvénients du design des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets s'adressent principalement aux actifs immobiliers et aux investisseurs nord-américains, les politiques, réglementations et conditions de marché pertinentes discutées concerneront principalement le marché immobilier nord-américain.

Méthodes de tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier est un vaste domaine rempli d'opportunités d'investissement. Une étude de Statista de mars 2023 montre que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord atteint un incroyable 13 000 milliards de dollars. La valeur du marché immobilier coté mondial est de 26 600 milliards de dollars.

L'objectif principal de la tokenisation du marché immobilier est d'atteindre un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Les principales formes d'expression de ces produits sont généralement au nombre de trois :

1. pour la division de la propriété immobilière à des fins de financement.

Produit d'indice du marché immobilier dans une zone spécifique 2).

3. en tant que jeton de biens immobiliers tokenisés.

De plus, la tokenisation et l'intégration de la blockchain ont amélioré la transparence des actifs immobiliers et la gouvernance démocratique.

Si vous êtes familier avec les fonds d'investissement immobilier (REIT), c'est une entreprise qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers générant des revenus. Les REIT offrent une opportunité d'investissement similaire à celle d'un fonds commun, permettant aux investisseurs ordinaires de bénéficier de revenus basés sur des dividendes et d'un rendement total, tout en aidant à la croissance du marché immobilier local. Les REIT et les actifs immobiliers RWA présentent des similitudes en matière d'opportunités d'investissement immobilier diversifiées, réduisant efficacement les barrières à l'investissement et augmentant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne offrent généralement pas aux investisseurs l'opportunité de gestion ou de propriété, maintenant un modèle opérationnel centralisé. Néanmoins, leur rigoureuse évaluation d'actifs et leur structure d'investissement dans un cadre réglementaire strict fournissent une solide feuille de route pour les projets RWA immobiliers.

Au cours des deux dernières années d'exploitation des projets RWA dans l'immobilier, nous avons acquis une compréhension plus claire de ses avantages et inconvénients.

En général, les projets RWA immobiliers possèdent les attributs mentionnés ci-dessus. Après avoir étudié des cas spécifiques, j'ai constaté qu'en raison des différences dans la gestion et les méthodes de produit, chaque projet rencontre des situations différentes dans son fonctionnement réel.

Étude de cas

Dans ce chapitre, j'ai choisi d'analyser trois projets RWA immobiliers. Chaque projet utilise une méthode différente pour tokeniser le marché immobilier et est le plus populaire dans son domaine. Il est important de noter que ce sont encore des projets précoces, dont les produits n'ont pas encore été soumis à une validation et des tests de marché à long terme et étendus.

RealT

RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des premiers projets RWA immobiliers sur le marché, se concentrant sur la disponibilité à l'investissement de l'immobilier résidentiel américain principalement sur la blockchain Ethereum et Gnosis ( sur Gnosis ).

RealT acquiert des propriétés résidentielles et les tokenise selon la réglementation américaine sur les contrats de propriété. La gestion, l'entretien et la collecte de loyer de ces propriétés sont délégués à des gestionnaires tiers. Après déduction des frais, les loyers générés par des propriétés spécifiques sont répartis entre les détenteurs de jetons. Bien que RealT supervise le processus de tokenisation, ils sont légalement séparés des sociétés qui détiennent des actifs immobiliers. Selon leur site Web, en cas de défaut de la société, les propriétaires de jetons conservent le droit de nommer une autre société pour gérer la société détenant le contrat de propriété. Il est à noter qu'ils ne forcent pas la co-investissement dans les propriétés qu'ils introduisent sur le marché. Les détenteurs de jetons de propriété peuvent recevoir mensuellement une part des revenus locatifs de la propriété, hors environ 2,5 % de la réserve d'entretien et des frais de gestion, généralement d'environ 10 % de la valeur.

Prenons l'exemple de cette propriété de Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323 020 dollars, le prix de chaque jeton est de 52,10 dollars, avec un total de 6 200 jetons émis. La propriété génère un revenu locatif mensuel de 2 600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion de 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, ce qui représente un revenu annuel de 23 736 dollars. Ainsi, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un rendement annuel de 7,35 %.

Pour cette propriété, RealT offre 100% des jetons, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir conjointement avec les clients, ce qui permet de maintenir un modèle opérationnel presque sans risque. L'organisme de gestion prélève 8% des loyers et des frais d'entretien restants, tandis que la plateforme d'investissement ne prélève que 2% pour la tokenisation de la propriété, la sélection de l'organisme de gestion et la supervision. Grâce à cette méthode, l'équipe RealT peut économiser un temps de gestion considérable, se concentrant sur la recherche de propriétés qualifiées et leur jetonisation sur le marché.

Cependant, bien que la propriété décentralisée facilite le partage des risques entre les investisseurs, elle pose également des défis. Lorsque les intérêts financiers des investisseurs sont trop faibles, les coûts de gestion de la société deviennent invraisemblables. Un rapport de Laurens Swinkels explique le conflit d'intérêts entre les détenteurs de jetons immobiliers et RealT. RealT choisit une institution de gestion pour administrer ses propriétés ; si RealT détient une part importante des propriétés, elle peut réduire les coûts d'agence ; par conséquent, une gestion inefficace aura un impact négatif sur eux. Toutefois, si la part de RealT est trop importante, cela pourrait avoir un impact négatif sur la liquidité des jetons, et les petits actionnaires pourraient également devenir des free-riders. Ces propriétaires peuvent s'attendre à ce que les grands actionnaires supervisent si l'institution de gestion engagée est financièrement viable. D'autre part, si la part de RealT est très faible, RealT pourrait manquer de motivation pour bien choisir l'institution de gestion ou participer au processus de supervision, et de nombreux investisseurs auraient également du mal à assumer efficacement la responsabilité de superviser l'institution de gestion.

J'ai vérifié les 10 derniers jetons vendus sur le marché RealT et utilisé le navigateur blockchain correspondant pour trouver le nombre de propriétaires de chaque propriété.

Comme le montre le graphique, RealT fractionne les propriétés en différentes quantités de jetons, de sorte que le prix de chaque jeton est d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, avec environ 500 propriétaires de jetons, dont deux propriétés ont plus de 1 000 propriétaires. Maintenant, combinons cela avec le nombre de jetons de chaque propriétaire pour comprendre l'étendue de l'investissement des investisseurs de RealT.

Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela montre que RealT a réussi dans une certaine mesure à créer un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs et à améliorer la liquidité du marché du logement.

Selon les données de transaction du portefeuille RealT ( adresse du portefeuille Gnosis : 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT a payé environ 6 millions de dollars de loyer total. Les frais de la plateforme varient en fonction des frais d'entretien, de l'assurance et des taxes, représentant environ 2,5 % à 3 % du loyer, ce qui correspond à un revenu de plateforme d'environ 150 000 à 180 000 dollars au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que RealT n'oblige pas la participation à l'investissement immobilier, et que s'il choisit d'investir, il n'y a pas de limite ou de lignes directrices spécifiques concernant le niveau de participation, les revenus que RealT tire des revenus locatifs n'ont pas encore été divulgués.

D'un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans l'État du Delaware en tant qu'entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle sert uniquement d'entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a créé Real Token LLC dans le Delaware en tant que société mère d'une série d'entreprises immobilières. Tout comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son principal objectif est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs de participer à l'investissement dans toutes les propriétés en signant un contrat avec une entreprise. Enfin, RealT établit une Series LLC correspondante pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque Series LLC possède une propriété spécifique et le jeton correspondant. Cette structure vise à garantir qu'un problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte pas les autres propriétés ou les opérations de la société mère sous RealT.

Parcl

Parcl Protocol est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les variations de prix sur le marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle à des actifs synthétiques via une structure AMM. Parcl a introduit Parcl Labs Price Feed, qui crée des indices pour l'immobilier dans des régions spécifiques en fonction de l'historique des ventes. La durée de l'historique des ventes peut varier selon la fréquence des transactions des propriétés. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont l'opportunité de spéculer sur la valeur de l'immobilier, pouvant acheter ou vendre à découvert les prix de l'immobilier.

Cette méthode permet à Parcl d'éviter des problèmes juridiques, car l'exploitation de la plateforme n'implique pas de biens immobiliers réels. On peut se demander s'il s'agit vraiment d'un projet RWA immobilier, car il ne répond pas aux critères mentionnés ci-dessus. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, soutenu par des investissements de grandes entreprises du secteur telles que Coinbase, Solana Ventures et DragonFly. Il est raisonnable de discuter des possibilités de diversification des RWA immobiliers.

Le testnet de Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, avec une TVL de 16 millions de dollars. Après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble ne pas avoir suscité beaucoup d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont simplifiés et développés rapidement. Le Price Feed de Parcl Labs et le marché des indices sont bien conçus et faciles à utiliser.

Dans le domaine des opérations, l'équipe de Parcl lance activement des programmes d'acquisition d'utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreuses institutions d'investissement réputées, Parcl maintient une image de marché relativement discrète, avec une base d'utilisateurs petite et un volume d'échanges limité. Peut-être que le marché n'est pas encore prêt à accepter des produits d'index immobilier.

Reinno

Des grandes entreprises de cryptomonnaie comme Ripple et MakerDAO explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser des biens immobiliers comme garantie pour des prêts. Ripple a annoncé en juillet que son équipe de monnaie numérique de banque centrale travaillait dans cette direction. MakerDAO s'est intégré à RobinLand pour soutenir les prêts adossés à des biens immobiliers. RealT propose une option d'utilisation de biens immobiliers tokenisés comme garantie pour des prêts, bien que ce service soit limité aux jetons qu'ils émettent. En substance, ce service ressemble davantage à un produit de prêt de jetons et ne peut pas augmenter de manière significative la liquidité du capital des propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et arrêté en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés à l'immobilier RWA qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur la tokenisation de l'immobilier. Lorsque les propriétaires de biens immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera un véhicule spécial (() pour la transaction dans le Delaware, également appelé SPV, qui est une filiale créée par la société mère pour isoler les actifs.