Estudio sobre la tokenización de activos físicos en el mercado inmobiliario

Introducción

Los activos físicos ( RWA ) no son un concepto nuevo en el mercado de criptomonedas, al menos existen desde 2018, cuando la tokenización de activos y la emisión de tokens de tipo seguridad ( STO ) tenían similitudes con el concepto actual de RWA. Sin embargo, debido a un marco regulatorio inmaduro y a la falta de ventajas significativas en los posibles retornos, estas iniciativas tempranas no lograron desarrollarse en un segmento de mercado maduro.

En 2022, con el aumento continuo de las tasas de interés en Estados Unidos, el rendimiento de los bonos del gobierno de EE. UU. superó significativamente las tasas de interés de los préstamos en monedas estables en el mercado de criptomonedas. Por lo tanto, la tokenización de los bonos del gobierno de EE. UU. en RWA se ha vuelto cada vez más atractiva para la industria cripto. Como resultado, proyectos DeFi conocidos como MakerDAO, Compound y Aave, así como instituciones financieras tradicionales como Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, e incluso algunos gobiernos han comenzado a explorar RWA.

En los últimos dos años, han surgido varios proyectos de RWA en el sector inmobiliario. Estos tienen como objetivo expandir el mercado de inversión inmobiliaria de diversas maneras, diversificar los productos de inversión inmobiliaria y reducir las barreras de entrada para los inversores inmobiliarios. Este estudio realiza un análisis de casos de estos proyectos para investigar las ventajas y desventajas del diseño de RWA inmobiliario y su mercado potencial. Dado que estos proyectos se dirigen principalmente a activos e inversores inmobiliarios en América del Norte, las políticas, regulaciones y condiciones del mercado discutidas estarán principalmente relacionadas con el mercado inmobiliario norteamericano.

Métodos de tokenización del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario es un amplio campo lleno de oportunidades de inversión. Un estudio de Statista en marzo de 2023 mostró que el valor del mercado inmobiliario cotizado en América del Norte alcanzó la asombrosa cifra de 1.3 billones de dólares. Mientras tanto, el valor del mercado inmobiliario cotizado a nivel mundial es de 2.66 billones de dólares.

El objetivo principal de la tokenización del mercado inmobiliario es lograr uno o más de los siguientes objetivos: crear productos de inversión inmobiliaria más diversos y flexibles, atraer a un público inversor más amplio y aumentar la liquidez y el valor de los activos inmobiliarios. Las principales formas de estos productos suelen ser tres:

1. para la división de la propiedad inmobiliaria con fines de financiamiento.

2. producto del índice del mercado inmobiliario de una zona específica.

3. como garantía de la tokenización de bienes raíces.

Además, la tokenización y la integración de blockchain han mejorado la transparencia y la gobernanza democrática de los activos inmobiliarios.

Si estás familiarizado con los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT), son empresas que poseen, operan o financian bienes raíces que generan ingresos. Los REIT ofrecen una oportunidad de inversión similar a un fondo mutuo, permitiendo a los inversores comunes obtener ingresos basados en dividendos y rendimientos totales, además de ayudar al crecimiento del mercado inmobiliario en la región. Los REIT y los activos inmobiliarios RWA tienen similitudes en la provisión de oportunidades de inversión inmobiliaria diversificada, reduciendo efectivamente las barreras de inversión y aumentando la liquidez de los activos inmobiliarios. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen oportunidades de gestión o propiedad a los inversores, manteniendo un modelo de operación centralizado. A pesar de esto, su estricta revisión de activos y la estructura de inversión dentro de un marco regulatorio estricto proporcionan un sólido plano para los proyectos de RWA inmobiliarios.

En los últimos dos años de operación de proyectos de RWA en bienes raíces, hemos tenido una comprensión más clara de sus ventajas y desventajas.

Normalmente, los proyectos de RWA en bienes raíces tienen las propiedades mencionadas anteriormente. Tras investigar casos específicos, descubrí que debido a las diferencias en la gestión y en los métodos de producto, cada proyecto enfrenta situaciones diferentes en la operación real.

Estudio de caso

En este capítulo, he elegido tres proyectos de RWA en el sector inmobiliario para analizar. Cada proyecto utiliza un enfoque diferente para la tokenización del mercado inmobiliario y son los más populares en su campo. Cabe destacar que estos siguen siendo proyectos tempranos, cuyos productos aún no han sido validados y probados en el mercado a largo plazo y de manera amplia.

RealT

RealT se lanzó en 2019 y es uno de los primeros proyectos de RWA en el mercado, enfocado en hacer que bienes raíces residenciales en EE. UU. sean accesibles para la inversión a través de la blockchain de Ethereum y Gnosis, principalmente en Gnosis (.

RealT adquiere propiedades residenciales y tokeniza las entidades que poseen las escrituras de propiedad de acuerdo con las regulaciones estadounidenses. La gestión, el mantenimiento y la recolección de alquileres de estas propiedades se delegan a una entidad de gestión de terceros. Después de deducir los costos, los alquileres generados por propiedades específicas se distribuyen a sus titulares de tokens. Aunque RealT supervisa el proceso de tokenización, legalmente están separados de la empresa que posee los activos inmobiliarios. Según su sitio web, si la empresa incumple, los propietarios de los tokens conservan el derecho de nombrar a otra empresa para gestionar la empresa que posee las escrituras de propiedad. Cabe señalar que no exigen obligatoriamente co-invertir en las propiedades que introducen en el mercado. Los titulares de tokens de propiedades pueden recibir mensualmente una parte de los ingresos por alquiler de la propiedad, excluyendo aproximadamente el 2.5% de la reserva de mantenimiento y una tarifa de gestión, que generalmente es alrededor del 10% del valor.

Tomando como ejemplo esta propiedad de Montgomery, el valor total del token inmobiliario es de 323,020 dólares, el precio de cada Token es de 52.10 dólares, y se han emitido un total de 6,200 Tokens. La propiedad genera ingresos por alquiler de 2,600 dólares al mes. Después de deducir los costos de operación y administración de un total de 622 dólares, la ganancia neta mensual es de 1,978 dólares, lo que equivale a un ingreso anual de 23,736 dólares. Por lo tanto, cada Token recibe una distribución de 3.83 dólares, con un rendimiento anualizado del 7.35%.

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Para esta propiedad, RealT ofrece el 100% de tokenización, lo que significa que RealT no necesita co-invertir con los clientes, pudiendo mantener un modelo operativo casi sin riesgos. La entidad de gestión cobra el 8% del alquiler y la parte restante de los costos de mantenimiento, mientras que la plataforma de inversión solo cobra el 2% para la tokenización de la propiedad, selección de la entidad de gestión y supervisión. A través de este método, el equipo de RealT puede ahorrar una gran cantidad de tiempo en la gestión, enfocándose en encontrar propiedades calificadas y llevar su tokenización al mercado.

Sin embargo, aunque la propiedad descentralizada fomenta la distribución del riesgo entre los inversores, también presenta desafíos. Cuando los intereses financieros de los inversores son demasiado pequeños, los costos de gestión de la empresa pueden volverse inviables. Un informe de Laurens Swinkels explica el conflicto de intereses entre los tenedores de tokens inmobiliarios y RealT. RealT elige una entidad de gestión para administrar las propiedades que posee; si RealT tiene una gran propiedad en la propiedad, puede reducir los costos de agencia; por lo tanto, una gestión ineficiente tendrá un impacto negativo en ellos. Sin embargo, si la participación de RealT es demasiado grande, esto puede afectar negativamente la liquidez del token, y los accionistas minoritarios también pueden convertirse en free riders. Estos propietarios pueden esperar que los accionistas mayoritarios supervisen si la entidad de gestión contratada tiene viabilidad financiera. Por otro lado, si la participación de RealT es pequeña, RealT puede carecer de suficiente motivación para elegir adecuadamente a la entidad de gestión o participar en el proceso de supervisión, y muchos inversores también pueden tener dificultades para asumir efectivamente la responsabilidad de supervisar a la entidad de gestión.

Revisé los 10 últimos Token vendidos en el mercado de RealT y utilicé el explorador de blockchain correspondiente para encontrar la cantidad de propietarios de cada propiedad.

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Como se muestra en el gráfico, RealT divide las propiedades en diferentes cantidades de Token, por lo que el precio de cada Token es de aproximadamente 50 dólares. La mayoría de las propiedades se encuentran en Detroit, con aproximadamente 500 titulares de Token, de los cuales dos propiedades tienen más de 1,000 titulares. Ahora, combinemos esto con la cantidad de Tokens que posee cada titular para comprender el alcance de la inversión de los inversores de RealT.

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Aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, alrededor del 9% invierte entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invierte más de esta cantidad. Esto indica que RealT ha tenido éxito en cierto modo en la creación de un mercado de inversión inmobiliaria para pequeños inversores, y ha aumentado la liquidez del mercado de la vivienda.

Según los datos de transacción de la billetera RealT ) dirección de la billetera Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT ha pagado aproximadamente 6 millones de dólares en alquiler total. Las tarifas de la plataforma fluctúan según los costos de mantenimiento, seguros y impuestos, aproximadamente entre el 2.5% y el 3% del alquiler, lo que equivale a unos ingresos de plataforma de entre 150,000 y 180,000 dólares en los últimos dos años. Sin embargo, dado que RealT no obliga a participar en inversiones inmobiliarias, y si se elige invertir, no hay restricciones o pautas específicas sobre el grado de participación, los ingresos que RealT obtiene de los ingresos por alquiler aún no se han divulgado.

Desde el punto de vista de la estructura empresarial, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como la entidad central de la empresa. Esta entidad no posee ningún activo inmobiliario; solo actúa como la entidad operativa del proyecto RealT. Además, RealT estableció Real Token LLC en Delaware como la empresa matriz de una serie de empresas inmobiliarias. Al igual que Real Token Inc., Real Token LLC no posee ningún activo inmobiliario; su principal objetivo es simplificar los procedimientos legales, permitiendo a los usuarios participar en la inversión de todas las propiedades simplemente firmando un contrato con una empresa. Finalmente, RealT establece una Series LLC correspondiente para cada propiedad en la que se invierte. Como subsidiaria de Real Token LLC, cada Series LLC posee una propiedad específica y los correspondientes Token. Esta estructura está diseñada para garantizar que los problemas financieros o legales de una propiedad no afecten a otras propiedades o a la operación de la empresa matriz bajo RealT.

) Parcl

Parcl Protocol es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl se utiliza para obtener exposición perpetua a activos sintéticos utilizando una estructura AMM. Parcl introduce Parcl Labs Price Feed, que crea índices para propiedades inmobiliarias en áreas específicas basándose en el historial de ventas. El período del historial de ventas puede variar según la frecuencia de transacciones de la propiedad. Una vez creado el índice, los inversores tienen la oportunidad de especular sobre el valor de las propiedades inmobiliarias, pudiendo ir en largo o en corto sobre los precios inmobiliarios.

Este método permite a Parcl evitar problemas legales, ya que no involucra bienes raíces reales en la operación de la plataforma. Algunos pueden cuestionar si realmente se trata de un proyecto RWA de bienes raíces, ya que no cumple con los estándares mencionados anteriormente. Sin embargo, es un proyecto RWA relativamente popular, respaldado por inversiones de grandes nombres de la industria como Coinbase, Solana Ventures y DragonFly. Es razonable discutir las diversas posibilidades de los RWA de bienes raíces.

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La red de pruebas de Parcl se lanzó en mayo de 2022 en Solana, y actualmente el TVL es de 16 millones de dólares. Después de más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído demasiada atención, con un volumen de transacciones diario de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.

Los productos de Parcl están simplificados y se desarrollan rápidamente. El Feed de Precios de Parcl Labs y el mercado de índices están bien diseñados y son fáciles de usar.

En términos de operaciones, el equipo de Parcl está lanzando activamente programas de adquisición de usuarios como Parcl Point y Real Estate Royale. A pesar de estas ventajas y el apoyo de numerosas instituciones de inversión conocidas, Parcl sigue manteniendo una imagen de mercado relativamente discreta, con una base de usuarios pequeña y un volumen de transacciones limitado. Quizás el mercado aún no está listo para aceptar productos de índice de bienes raíces.

) Reinno

Grandes empresas de criptomonedas como Ripple y MakerDAO también están explorando la posibilidad de permitir a los usuarios tokenizar bienes raíces como colateral para préstamos. Ripple anunció en julio que su equipo de monedas digitales de bancos centrales está trabajando en esta dirección. MakerDAO se ha integrado con RobinLand para apoyar préstamos respaldados por bienes raíces. RealT ofrece la opción de utilizar bienes raíces tokenizados como colateral para préstamos, aunque este servicio está limitado a los tokens que emiten. En esencia, este servicio se asemeja más a un producto de préstamo de tokens y no puede aumentar significativamente la liquidez de capital de los propietarios de bienes raíces.

Reinno es un proyecto abandonado que se lanzó en 2020 y dejó de operar en 2022. Aunque no dejó muchas huellas en el mercado, introdujo dos productos relacionados con bienes raíces RWA que vale la pena mencionar.

El primer producto es un servicio de préstamo basado en la tokenización de bienes raíces. Cuando los propietarios de bienes raíces necesitan financiamiento, pueden presentar los documentos de la propiedad a Reinno. Una vez aprobado, Reinno creará una empresa de propósito especial ### en Delaware para la transacción, que también se conoce como SPV, es una subsidiaria creada por la empresa matriz para aislar el capital.